Ta zakon ureja rabo kmetijskih zemljišč, njihovo varstvo, promet in zakup, agrarne operacije in skupne pašnike.

Določbe tega zakona se smiselno uporabljajo tudi za gozdove, če ni z zakonom drugače določeno.

Kmetijska zemljišča so zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo, razen stavbnih in vodnih zemljišč ter za druge namene določenih zemljišč. Med kmetijska zemljišča spadajo tudi vsa zemljišča v zaraščanju, ki niso določena za gozd na podlagi zakona o gozdovih.

Kmetijska zemljišča se na podlagi njihovih naravnih lastnosti, lege, oblike in velikosti parcel delijo na:

• najboljša kmetijska zemljišča, to so zemljišča, ki so najprimernejša za kmetijsko obdelavo;
• druga kmetijska zemljišča, ki so manj primerna za kmetijsko obdelavo.

Najboljša kmetijska zemljišča so:

1. po naravnih lastnostih:

• zemljišča, na katerih je najširša možnost rabe tal, ki se kaže v možnosti gojenja kmetijskih rastlin, ki uspevajo pri nas, če lega tal omogoča uporabo ustrezne kmetijske mehanizacije – I. kategorija kmetijskih zemljišč;
• zemljišča, na katerih je delno otežkočena možnost rabe tal zaradi fizikalnih lastnosti tal, kar zmanjšuje možnost izbora gojenja kmetijskih rastlin – II. kategorija kmetijskih zemljišč;
• zemljišča, ki so po svojih naravnih danostih primerna za trajne nasade (sadovnjaki, vinogradi, hmeljišča, oljčni nasadi ipd.);
• zemljišča, ki so zaradi izjemnih lastnosti in lege najprimernejša za vrtnarsko proizvodnjo;

2. po legi, velikosti in obliki parcel:

• zemljišča, ki so oblikovana (združena) v komplekse.

Določitev zemljišč, primernih za kmetijsko pridelavo, za stavbna, vodna ali za drug namen, je možna le v planskih aktih Republike Slovenije in lokalnih skupnosti v skladu z zakonom.

Kmetijska zemljišča se v planskih aktih Republike Slovenije in lokalnih skupnosti na podlagi kategorizacije določijo po območjih iz 1. in 2. alinee drugega odstavka 2. člena tega zakona ter vodijo v posebni evidenci, povezani z bazo podatkov zemljiškega katastra.

Kmetijska zemljišča je treba uporabljati v skladu z njihovim namenom ter preprečevati njihovo onesnaževanje ali drugačno degradiranje in onesnaževanje ali drugačno zaviranje rasti rastlin.

Kmetijska zemljišča so onesnažena takrat, kadar tla vsebujejo toliko škodljivih snovi, da se zmanjša njihova samoočiščevalna sposobnost, poslabšajo fizikalne, kemične ali biotične lastnosti, zavirata ali preprečujeta rast in razvoj rastlin, onesnažuje podtalnica oziroma rastline ali je zaradi škodljivih snovi kako drugače okrnjena trajna rodovitnost tal.

Trajna rodovitnost tal je zagotovljena, če tla:

• niso izpostavljena eroziji;
• niso zbita;
• vsebujejo zadostno količino humusa;
• ne omejujejo nemotene rasti rastlin;
• dolgoročno omogočajo razvoj in kakovost kmetijskih ter gozdnih rastlin (vegetacije);
• imajo lastnost razgrajevati snovi kot so odmrli ostanki rastlinskega in živalskega izvora, živalski ali človeški izločki in ostanki sredstev za varstvo rastlin ter druge snovi, ki se kot sekundarne surovine vračajo v naravni obtok snovi;
• optimalno sprejemajo, zadržujejo in oddajajo vodo. Vlada Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: vlada) predpiše podrobnejša merila o trajni rodovitnosti tal in onesnaženosti rastlin ter z njimi povezane obvezne ukrepe.

Pravna ali fizična oseba, ki je lastnik, zakupnik ali drug uporabnik kmetijskega zemljišča (v nadaljnjem besedilu: lastnik, zakupnik ali drug uporabnik kmetijskega zemljišča) mora na svojih, zakupljenih ali drugače dodeljenih neobdelovalnih kmetijskih zemljiščih dopustiti drugim čebelarjenje, lov in rekreativno nabiranje plodov prostorastočih rastlin, zelnatih prostorastočih rastlin, gob in prostoživečih živali v skladu s predpisi ter dopustiti prosto gibanje drugim osebam po neobdelovalnih kmetijskih zemljiščih, če se s tem ne povzroči škoda.

Povzročitelj škode na zemljišču ali pridelku je odškodninsko odgovoren lastniku, zakupniku ali drugemu uporabniku kmetijskega zemljišča oziroma pridelka v skladu s predpisi.

Določbe tega zakona o rabi in obdelovanju kmetijskih zemljišč, odškodnini iz 11. člena tega zakona se uporabljajo tudi za zemljišča, ki so s planskim aktom določena za stavbna zemljišča oziroma za nekmetijske namene, dokler za njih ni v skladu s predpisi izdano dovoljenje za gradnjo oziroma drug ustrezen akt.

Lastnik, zakupnik ali drug uporabnik kmetijskega zemljišča mora obdelovati kmetijsko zemljišče na predpisan način in kot dober gospodar in mora kmetijsko proizvodnjo prilagoditi ekološkim in talnim razmeram, uporabljati zemljiščem in kraju primerne metode za preprečevanje zbitosti tal, erozije in onesnaženja ter za zagotavljanje trajne rodovitnosti zemljišč.

Na zemljiščih, ki so s planskim aktom lokalne skupnosti oziroma Republike Slovenije namenjena za nekmetijske namene, se ne sme napraviti trajnih nasadov oziroma kako drugače ovirati predvidene namembnosti teh zemljišč.

Lastniku, zakupniku ali drugemu uporabniku zemljišča za trajne nasade ali druga vlaganja, ki jih napravi v nasprotju s prejšnjim odstavkom, ne pripada odškodnina.

Če kmetijska inšpekcija ali kmetijska svetovalna služba ugotovi, da obdelovalec ne uporablja kmetijskega zemljišča v skladu s prvim odstavkom tega člena, razišče vzroke za tako stanje. V skladu z ugotovljenim stanjem naloži kmetijski inšpektor obdelovalcu izvedbo primernih ukrepov. Obdelovalec mora ukrepe izvesti najpozneje do začetka kmetijskih del v naslednjem koledarskem letu oziroma v enem letu, sicer se izvedba potrebnih ukrepov na stroške lastnika, zakupnika ali drugega uporabnika kmetijskega zemljišča zagotovi v izvršilnem postopku.

Vlada določi podrobnejša merila za presojo, ali obdelovalec ravna kot dober gospodar.

Najboljša kmetijska zemljišča, se lahko izjemoma, če ni mogoče uporabiti zemljišč, ki so manj primerna za kmetijsko proizvodnjo, oziroma gozdov, v planskih aktih Republike Slovenije namenijo za nekmetijsko rabo, če gre za:

• izkoriščanje rudnin, pomembnih za Republiko Slovenijo;
• gradnjo infrastrukturnih objektov in naprav, ki so določeni v dolgoročnem planskem aktu Republike Slovenije ali občine in jih zaradi tehničnih elementov ali drugih vzrokov ni mogoče postaviti na manj vrednih kmetijskih ali gozdnih zemljiščih;
• gradnjo objektov za potrebe zaščite in reševanja, ki jih zaradi tehničnih in drugih vzrokov ni mogoče postaviti na manj vrednih kmetijskih in gozdnih zemljiščih;
• gradnjo objektov za urejanje vodnega režima z namenom, da se zagotovijo obramba pred poplavami in erozijo, varstvo vodnih količin in zalog, varstvo kakovosti voda in vzdrževanje naravnih vodotokov;
• dodatno opremljanje z dejavnostmi, ki so nujno potrebne za zadovoljevanje funkcij, ki jih ima naselje, če za to ni na razpolago ustreznih stavbnih zemljišč ali manj vrednih kmetijskih in gozdnih zemljišč;
• nujne funkcionalne zaokrožitve komunalno opremljenih območij kompleksne graditve.

Ne glede na prvi odstavek tega člena se v planskem aktu lokalne skupnosti izjemoma lahko določi, da se najboljša kmetijska zemljišča namenijo za nekmetijsko rabo, če ni mogoče uporabiti drugih kmetijskih zemljišč ali gozdov, in če gre za:

• gradnjo objektov, ki neposredno služijo primarni kmetijski proizvodnji (hlevi, silosi, hmeljske sušilnice, vinske kleti, strojne lope, rastlinjaki ipd.), če izpolnjujejo predpisane pogoje glede nujnosti gradnje na tem območju, površine in namena objekta ter obsega kmetijske proizvodnje, s katero je objekt povezan, in stanovanjskih objektov, če izpolnjujejo predpisane pogoje glede nujnosti gradnje na tem območju, površine in namena objekta;
• gradnjo objektov za zaščito in reševanje v naravnih in drugih nesrečah;
• širitev pokopališč.

Minister, pristojen za kmetijstvo, v soglasju z ministrom, pristojnim za prostor, predpiše podrobnejše pogoje, ki morajo biti izpolnjeni, da se na najboljših kmetijskih zemljiščih lahko gradijo objekti.

Zaradi določanja kmetijskih zemljišč v planskih aktih Republike Slovenije in lokalnih skupnosti ter izvajanja ukrepov kmetijske politike se kot uradna evidenca vodijo podatki o kategorijah kmetijskih zemljišč, najboljših in drugih kmetijskih zemljiščih, območjih z omejenimi možnostmi za kmetijstvo, območjih agrarnih operacij in območjih skupnih pašnikov.

Pri vzpostavitvi in vodenju baz podatkov iz prejšnjega odstavka uporablja ministrstvo, pristojno za kmetijstvo, od njega določena strokovna institucija ter upravne enote naslednje podatke:

• o lastnikih, parcelah in njihovi površini, katastrski kulturi in katastrskem razredu iz podatkovne baze zemljiškega katastra Republike Slovenije, vključno z obstoječimi računalniškimi orodji, pri čemer se lahko za fizične osebe uporabi glede imena, priimka in naslova ter enotne matične številke občana podatke iz Centralnega registra prebivalstva; za pravne osebe in samostojne podjetnike pa glede imena, naslova, matične številke ter drugih javnih podatkov podatke iz registra podjetij; za oboje pa tudi podatke iz registra teritorialnih enot in evidence hišnih številk;
• o legi iz mapne kopije zemljiškega katastra oziroma digitaliziranega načrta in iz topografskih kart iz topografskih načrtov in digitalnega modela višin;
• o zemljiščih iz pedološke karte, iz aero fotoposnetkov in obstoječih satelitskih posnetkov ter iz podatkov sistematičnega spremljanja in analiziranja rodovitnosti kmetijskih zemljišč;
• o podnebju iz meteorološke podatkovne baze Hidrometeorološkega zavoda Republike Slovenije;
• o onesnaženosti iz podatkov sistematičnega spremljanja onesnaženosti kmetijskih zemljišč, kmetijskih rastlin in talne vode;
• iz drugih baz podatkov.

Upravljavci oziroma lastniki podatkov iz prejšnjega odstavka dajo ministrstvu, pristojnem za kmetijstvo, oziroma od njega določeni strokovni instituciji in upravni enoti podatke brezplačno, razen neposrednih materialnih stroškov za potrebne dodatne izvode.

Baze podatkov iz prvega odstavka tega člena izdelajo strokovne institucije, ki izpolnjujejo predpisane pogoje glede kadrov in opreme in jih določi minister, pristojen za kmetijstvo.

Sredstva za izdelavo in sprotno vodenje baz podatkov se zagotovijo v proračunu Republike Slovenije.

Baze podatkov iz prvega odstavka tega člena so povezane z bazo podatkov zemljiškega katastra.

Minister, pristojen za kmetijstvo, predpiše podrobnejše predpise o razvrstitvi zemljišč v kategorije in razvrstitev zemljišč na najboljša in druga kmetijska zemljišča.

Minister, pristojen za kmetijstvo, predpiše v soglasju z ministrom, pristojnim za prostor, podrobnejše pogoje, ki jih morajo izpolnjevati strokovne institucije za izdelavo in vodenje baz podatkov po tem členu, njihovo podrobnejšo vsebino, način izdelave in vodenja ter njihove povezave z zemljiškim katastrom.

Območja z omejenimi možnostmi za kmetijstvo iz prvega odstavka prejšnjega člena so območja, kjer so pogoji za kmetovanje in življenje oteženi, in se delijo na:

1. hribovska in gorska območja: to so sklenjena območja občin ali delov občin z znatno omejenimi možnostmi za kmetijsko pridelavo, kar je posledica zlasti nagibov zemljišč, nadmorske višine, težkih klimatskih pogojev in slabše rodovitnosti tal;
2. območja z drugimi naravnimi in socialnimi omejitvami: to so sklenjena območja občin ali delov občin, za katere je značilna zlasti:

• slabša rodovitnost tal in težki klimatski pogoji, zaradi česar znatno zaostajajo rezultati kmetovanja na teh območjih v primerjavi s povprečnimi rezultati v Sloveniji oziroma
• slaba poseljenost oziroma tendenca zmanjševanja naseljenosti zlasti kmetijskega prebivalstva, kar ogroža nadaljnji razvoj in obstoj teh območij.

Vlada predpiše podrobnejše kriterije za razvrščanje kmetijskih zemljišč v območja z omejenimi možnostmi za kmetijstvo.

Kdor spremeni namembnost kmetijskega zemljišča ali gozda na podlagi predpisanega dovoljenja ali drugega upravnega akta, ali če spremeni namembnost v nasprotju s predpisi tako, da se to zemljišče ne uporablja za kmetijsko proizvodnjo oziroma, da se gozd izkrči, plača odškodnino zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča in gozda (v nadaljnjem besedilu: odškodnina zaradi spremembe namembnosti).

Odškodnina zaradi spremembe namembnosti se plača od površine zemljišča, ki je po predpisanem dovoljenju določeno za gradnjo objekta in od površine zemljišča, ki je s predpisanim dovoljenjem namenjena za redno rabo objekta (gradbena parcela). Če gre za gradnjo objekta, predvidenega s prostorsko izvedbenim načrtom, se šteje, da je za redno rabo objekta določeno vse zemljišče, ki po prostorsko izvedbenem načrtu pripada objektu. Če gre za gradnjo v nasprotju s predpisi, se odškodnina odmeri in plača od površine zemljišča pod objektom in površine zemljišča, ki služi redni rabi objekta. Plačilo odškodnine za spremembo namembnosti ne vpliva na legalizacijo objekta.

Odškodnina zaradi spremembe namembnosti se ne plača za naslednje objekte in zemljišča, namenjena za njihovo redno rabo:

• kmetijske gospodarske objekte, ki so namenjeni za rejo živine, čebelarjenje, ribogojstvo, vrtnarstvo, sadjarstvo, hmeljarstvo, vinogradništvo, shranjevanje, če so funkcionalno sestavni del proizvodne enote (kmetije ali kmetijskega obrata), pa tudi objekti za predelavo kmetijskih pridelkov;
• poljske poti, dostopne poti do zemljišč, gospodarskih objektov iz prejšnje alinee in kmetij;
• gozdne ceste in dovozne poti do hribovitih in gorskih predelov;
• objekte za potrebe zaščite in reševanja;
• objekte za urejanje vodnega režima z namenom, da se zagotovi varstvo pred škodljivim delovanjem voda in erozijo, varstvo vodnih količin in zalog ter varstvo kakovosti voda;
• objekte zaradi vzdrževanja naravnih vodotokov ter vodnogospodarske objekte in naprave v splošni rabi.

Vlada lahko sklene, da se v primerih, ki so določeni z zakonom, zniža ali oprosti plačilo tistega dela odškodnine zaradi spremembe namembnosti, ki se po 16. členu tega zakona vplačuje v proračun Republike Slovenije.

Če se kadarkoli spremeni namembnost objektov iz prvega in drugega odstavka tega člena, se plača odškodnina za spremembo namembnosti po višini, ki velja na dan vložitve popolne vloge za spremembo namembnosti objekta; če je sprememba namembnosti objekta napravljena brez vloge, pa po višini, ki velja na dan ugotovitve spremenjene namembnosti objekta. Pri tem se kot katastrska kultura in razred zemljišča upošteva podatek pred gradnjo objekta iz prvega oziroma drugega odstavka tega člena.

Merila za oprostitev ali zmanjšanje plačila dela odškodnine zaradi spremembe namembnosti iz drugega odstavka tega člena določi vlada. Pri oprostitvi oziroma zmanjšanju odškodnine zaradi spremembe namembnosti vlada upošteva zlasti: posledice, ki jih bo imel poseg v prostor na možnost uporabe preostalih kmetijskih zemljišč in gozda v občini za kmetijsko proizvodnjo; kakovost, lego in stopnjo varovanja zemljišč in gozdov, ki naj bi spremenili namembnost; pomen posega v prostor za skladnejši regionalni razvoj prizadete občine.

Odškodnina zaradi spremembe namembnosti se določi v znesku na kvadratni meter ob upoštevanju lege in kakovosti zemljišč. Kakovost in lega kmetijskega zemljišča se ovrednotita s številom točk na kvadratni meter glede na katastrsko kulturo, katastrski razred ter katastrski okraj:

----------------------------------------------------------------------------------------------
.     Katastrske kulture in razredi                             Št.točk
-----------------------------------------------------------     po skupinah
njive,   trav-   bar-   plan-   paš-   gozd   ne-               katastrskih
vino-    niki,   jan-   taže    niki          rodo-             okrajev
gradi    eks-    ski-   gozd-                 vitno
plan-    ten-    trav-  nega                                  I.       II.       III.
tažni    zivni   niki   drevja
sadov-   sadov-
njaki    njaki
hmelj-
išča
----------------------------------------------------------------------------------------------
1                                                             100      80        60
2                                                              90      75        55
3        1                                                     80      65        55
4        2                                                     65      60        55
5        3              1                                      40      35        30
6        4       1      2                                      20      15        10
7        5       2      3       1                              10      10         7,5
8        6       3      4       2      1                        5       5         5
         7       4              3      2                        2,5     2,5       2,5
         8                      4      3                        1,5     1,5       1,5
                                5      4                        1       1         1
                                6      5                        0,5     0,5       0,5
                                7      6                        0,5     0,5       0,5
                                8      7                        0       0         0
                                       8      N                 0       0         0
----------------------------------------------------------------------------------------------

SKUPINE KATASTRSKIH OKRAJEV:

1. Brežice, Celje, Gorica, Koper, Kranj, Krško, Ljubljana, Ljutomer, Maribor, Murska Sobota, Ptuj, Sežana, Vipava.
2. Črnomelj, Gornji Grad, Ilirska Bistrica, Kamnik, Kanal, Kočevje, Litija, Logatec, Novo mesto, Poljane–Selce, Postojna, Radgona, Radovljica, Rogatec, Slovenj Gradec, Tržič, Vitanje, Višnja gora, Vransko–Laško.
3. Bohinj, Bovec, Črna, Kranjska Gora, Planina, Pohorje, Suha krajina–Gorjanci, Tolmin, Trbovlje, Volovsko.

Vrednost točke znaša na dan uveljavitve tega zakona 40 tolarjev. Minister, pristojen za kmetijstvo, letno revalorizira to vrednost v skladu z indeksom cen na drobno, kot jih ugotavlja Statistični urad Republike Slovenije.

Odškodnino zaradi spremembe namembnosti kmetijskih zemljišč in gozda odmeri v upravnem postopku organ, pristojen za izdajo dovoljenj za gradnje. Za reševanje pritožb v zadevah odmere odškodnine zaradi spremembe namembnosti je na drugi stopnji pristojno ministrstvo, pristojno za prostor.

Odškodnina se obračuna:

• za gradnje, za katere se vloži vloga za predpisano dovoljenje za graditev oziroma priglasi dela, po višini, ki velja na dan, ko je bila vložena popolna vloga;
• za gradnje, ki so zgrajene v nasprotju s predpisi in se legalizirajo, po višini, ki velja na dan, ko je bila vložena popolna vloga za legalizacijo gradnje;
• za gradnje, ki so zgrajene v nasprotju s predpisi v višini, ki velja na dan vložitve zahteve za obračun odškodnine zaradi spremembe namembnosti. Če investitor poruši tako gradnjo in vzpostavi zemljišče v prejšnje stanje, se mu vrnejo nevalorizirana sredstva plačane odškodnine.

Stranki v postopku odmere odškodnine zaradi spremembe namembnosti sta tudi občina, na območju katere leži zemljišče, in Republika Slovenija, ministrstvo, pristojno za kmetijstvo.

Brez potrdila o plačani odškodnini ni dovoljeno stranki vročiti dovoljenja za gradnjo oziroma dovoljenja za izkoriščanje rudnin, prav tako pa ne začeti gradnje.

Če oseba, ki je plačala odškodnino zaradi spremembe namembnosti, ne dobi dovoljenja za gradnjo oziroma ne zgradi objekta, za katerega je odškodnina plačana, ima pravico v enem letu po izteku lokacijskega ali gradbenega dovoljenja oziroma dovoljenja za gradnjo zahtevati njeno vračilo. Odškodnina se vrne v nevaloriziranem znesku z zakonitimi obrestmi od dneva vložitve popolnega zahtevka za vračilo odškodnine. Pripadajoče obresti se obračunajo po zakonu o predpisani obrestni meri zamudnih obresti in o temeljni obrestni meri.

Pravico do vračila plačane odškodnine zaradi spremembe namembnosti po postopku, v višini in na način, določen v prejšnjem odstavku imajo tudi fizične in pravne osebe, ki po končanem izkoriščanju rudnin ponovno usposobijo zemljišča za kmetijsko pridelavo v skladu s predpisi o rudarstvu in s predpisi o urejanju naselij ter drugih posegov v prostor. Vlogo za vračilo lahko vložijo v enem letu po tem, ko je v skladu s predpisi ugotovljena usposobitev zemljišč za kmetijsko pridelavo.

O vračilu odškodnine zaradi spremembe namembnosti po tem členu odloča v upravnem postopku organ, pristojen za izdajo dovoljenja za gradnjo.

Sredstva odškodnine iz 11. člena tega zakona pripadajo:

• 70% v proračun Republike Slovenije in
• 30% v proračun občine, na območju katere ležijo zemljišča, za katera se plača odškodnina.

Sredstva iz prvega odstavka tega člena, ki se vplačujejo na poseben vplačilni račun proračuna Republike Slovenije, se uporabljajo za naslednje namene:

• sofinanciranje uvajanja novih pridelkov;
• sofinanciranje uvajanja novih tehnologij v kmetijski pridelavi;
• sofinanciranje agromelioracij, komasacij, namakanja in drugih ukrepov za vzdrževanje in urejanje primernih vodnih razmer v tleh;
• za nakup kmetijskih zemljišč in gozdov, ki ga izvaja Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije;
• podporo razvoju sonaravnega kmetovanja;
• ukrepe, s katerimi se omogoča in spodbuja povečanje in zaokroževanje kmetij;
• ukrepe za ohranitev kmetij na območjih z omejenimi možnostmi;
• sofinanciranje izvedbe sanacijskih programov za onesnažena ali drugače degradirana kmetijska zemljišča.

Sredstva za namene iz prejšnjega odstavka se v proračunu Republike Slovenije zagotavljajo najmanj v višini prihodkov proračuna Republike Slovenije po prvi alinei prvega odstavka tega člena.

Sredstva iz prvega odstavka tega člena, ki pripadajo občini, se uporabljajo za:

• sofinanciranje priprave strokovnih podlag za varstvo in urejanje kmetijskih zemljišč in planiranje;
• občinski program urejanja kmetijskih zemljišč;
• sofinanciranje celostnega razvoja podeželja in obnove vasi;
• sofinanciranje obnove zemljiškega katastra na območju izvajanja programa iz druge in tretje alinee tega odstavka.

S prometom s kmetijskimi zemljišči po tem zakonu je mišljen prenos lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in tudi s pravnimi posli za primer smrti.

Kmetijska zemljišča, gozdovi in kmetije se lahko v prometu med živimi prodajo ali odtujijo na drug način v postopku in na način, določen s tem zakonom, če ni za gozdove z zakonom določeno drugače.

Kmetija iz 2. člena zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev (v nadaljnjem besedilu: zaščitena kmetija), se s pravnimi posli med živimi ne sme deliti, razen v naslednjih primerih:

• če se na ta način povečujejo, zaokrožujejo ali nastajajo druge kmetije oziroma če se odtujijo zemljišča, ki se jih po prej navedenem zakonu sme nakloniti z oporoko, oziroma če postanejo lastnina Republike Slovenije oziroma občine;
• če lastnik poveča ali vzpostavi solastninski delež na zaščiteni kmetiji v korist solastnika, zakonca ali z njim izenačene osebe, potomca, posvojenca ali njegovega potomca tako, da zaščitena kmetija še naprej izpolnjuje pogoje po zakonu o dedovanju kmetijskih gospodarstev.

Pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in s pravnimi posli za primer smrti na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji je možna le z odobritvijo upravne enote. Upravna enota izda odločbo, s katero odobri pravni posel po predhodnem mnenju občine, v kateri leži kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija.

Odobritev ni potrebna, če gre za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije:

• v okviru kmetijskih prostorsko ureditvenih operacij;
• med zakoncema oziroma z njima izenačenima partnerjema, lastnikom in njegovim zakonitim dedičem,
• zaradi gradnje infrastrukturnih objektov in naprav iz prvega odstavka 8. člena tega zakona oziroma za promet s kmetijskimi zemljišči in gozdovi v povezavi z zagotovitvijo nadomestnih zemljišč skladno z zakonom zaradi gradnje infrastrukturnih objektov in naprav.

Odobritev pravnega posla za pridobitev kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda se ne izda:

• če niso izpolnjeni pogoji iz 18. člena tega zakona;
• če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom;
• če ni upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 21. členu tega zakona;
• če pridobitelj ni usposobljen za kmetijsko proizvodnjo ali je na drug način očitno, da pridobitelj ne bo obdeloval pridobljenih zemljišč v smislu 7. člena tega zakona;
• če se na zemljišču, ki je bilo urejeno s komasacijo, bistveno poslabša dosežena ugodna razdelitev zemljišč;
• če bi lahko prišlo do negospodarne razdrobitve zemljiške posesti;
• če prodajna cena zemljišča pomembno odstopa od prodajne vrednosti primerljivih zemljišč v okolišu. V tem primeru lahko upravna enota po uradni dolžnosti začne postopek za ugotovitev primerne cene zemljišča po drugem odstavku 24. člena tega zakona;
• če se pridobivajo kmetijska zemljišča, gozdovi ali kmetija oziroma njen del in se s tem veča veleposest preko 200 ha primerljive kmetijske površine po zakonu o dedovanju kmetijskih gospodarstev, vendar ne več kot skupno 600 ha, razen če gre za pridobitev v lastnino Republike Slovenije ali občine;
• če ima nakup namen preprodaje;
• če bi bili ogroženi obrambni interesi, kar ugotavlja ministrstvo, pristojno za obrambo;
• če bi kmetijsko zemljišče pridobila fizična ali pravna oseba, ki ga ne potrebuje za opravljanje kmetijske dejavnosti;
• če bi pravni posel očitno pripeljal do uporabe zemljišča, ki je v nasprotju z njegovo namembnostjo.

Vlogo za izdajo odobritve pravnega posla vloži pridobitelj nepremičnine pri upravni enoti, na območju katere leži zemljišče oziroma njegov pretežni del. Vlogi je treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu.

Stranke v postopku izdaje odobritve so pogodbene stranke razen v delu, ki se nanaša na izvajanje 21. člena tega zakona, kjer je stranka v postopku vsak izmed prednostnih upravičencev iz 21. člena tega zakona.

Če za pravni posel odobritev ni potrebna, to potrdi upravna enota v pisni obliki. Če ne gre za primere, ko se izda potrdilo, se izdaja potrdila zavrne z odločbo v upravnem postopku.

Upravna enota izda odobritev ali jo zavrne v upravnem postopku v 30 dneh po prejemu popolne vloge. Če odločba oziroma potrdilo nista izdana v tem roku, se šteje, da odobritev oziroma potrdilo ni dano.

O pritožbah zoper izdano oziroma neizdano odobritev odloča na drugi stopnji ministrstvo, pristojno za kmetijstvo.

Overitev podpisov na pogodbi o odtujitvi kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ter zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice sta mogoča le na podlagi odobritve oziroma potrdila iz tega člena.

Pravni posli, sklenjeni brez odobritve oziroma potrdila ali v nasprotju z njima, so nični.

Pri nakupu kmetijskega zemljišča, kmetijskega gospodarstva ali gozda, če ni za gozdove z zakonom o gozdovih določeno drugače, lahko uveljavljajo prednostno pravico prednostni upravičenci po naslednjem vrstnem redu:

1. solastnik;
2. zakupnik, ki je kmet;
3. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, zakupu ali drugačni obdelavi, meji na zemljišče, ki je naprodaj;
4. drug kmet, ki ima zemljišče, ki ga ima v lasti, zakupu ali drugačni obdelavi, v primerni oddaljenosti;
5. Republika Slovenija preko Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: sklad);
6. občina, na območju katere leži nepremičnina;
7. kmetijska organizacija, ki ji je zemljišče ali kmetija potrebno za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti in ima sedež v primerni oddaljenosti.

Ob enakih pogojih ima med kmeti prednostno pravico tisti, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost. Kmetijska dejavnost se šteje za glavno dejavnost, če pridelki oziroma sredstva, pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo tej osebi poglavitni vir za preživljanje.

Če nihče od prednostnih upravičencev ne uveljavlja prednostne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče drugim kupcem, ki so njegovo ponudbo sprejeli pravočasno na način, predpisan po tem zakonu, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota po 19. členu tega zakona.

V smislu tega zakona je kmet občan:

• ki je lastnik, zakupnik oziroma drugačen uporabnik kmetijskega zemljišča, to zemljišče obdeluje sam ali s pomočjo drugih, je za to obdelovanje ustrezno usposobljen in iz kmetijske dejavnost pridobiva pomemben del dohodka;
• ki je morski ribič in je kot fizična oseba imetnik stalnega ribolovskega dovoljenja za ribolov v ribolovnem morju Republike Slovenije in iz ribiških dejavnosti, ki jo opravlja sam ali s pomočjo drugih, pridobiva pomemben del dohodka;
• družinski član osebe iz prve in druge alinee, če opravlja kmetijsko ali ribiško dejavnost na kmetiji oziroma ribiški kmetiji kot edino oziroma glavno dejavnost in je za to ustrezno usposobljen. Kmetijska dejavnost se šteje za glavno dejavnost, če pridelek oziroma sredstva, pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo tej osebi poglavitni vir za preživljanje;
• ki je iz kmetijske dejavnosti na kmetiji pridobival pomemben del dohodka, pa zaradi starosti ali delovne nezmožnosti ne opravlja kmetijske dejavnosti na kmetiji, če poskrbi za obdelavo kmetijskih zemljišč;
• ki da izjavo na zapisnik pri upravni enoti, da bo sam ali s pomočjo drugih obdeloval kmetijska zemljišča, za katera verjetno izkaže, da jih bo pridobil, da bo iz kmetijske dejavnosti na teh zemljiščih pridobival pomemben del dohodka in izpolnjuje pogoje glede usposobljenosti iz tretjega odstavka tega člena.

Kot pomemben dohodek iz kmetijske dejavnosti, to so vse kmetijske dejavnosti po predpisih o standardni klasifikaciji dejavnosti, se po tem zakonu šteje vrednost kmetijskih pridelkov na kmetiji v gospodarskem letu pred ugotavljanjem pogojev, ki dosega najmanj 2/3 letne povprečne plače na zaposlenega v Republiki Sloveniji v istem obdobju.

Kmet mora imeti najmanj poklicno kmetijsko izobrazbo ali opravljen preizkus znanja iz kmetijstva po programu kmetijskih poklicnih ali srednjih šol s posebnim poudarkom na kmetijski dejavnosti, ki jo opravlja oziroma jo namerava opravljati.

V smislu tega zakona je kmetijska organizacija gospodarska družba, kmetijska zadruga ali druga pravna oseba, ki je registrirana za kmetijsko dejavnost, za katero potrebuje kmetijska zemljišča, in izpolnjuje druge predpisane pogoje za opravljanje te dejavnosti.

Če nastane dvom, ali je fizična oseba kmet oziroma pravna oseba kmetijska organizacija, odloča o tem upravna enota, v kateri leži pretežni del kmetijskega zemljišča, ki ga občan obdeluje oziroma organizacija uporablja. V primeru iz 4. alinee prvega odstavka tega člena odloča o izpolnjevanju pogojev za kmeta upravna enota, v kateri ima občan prebivališče.

Predpise, s katerimi se določijo podrobnejši pogoji, ki jih morajo izpolnjevati kmetijske organizacije ter o vsebini in načinu opravljanja preizkusa znanja, izda minister, pristojen za kmetijstvo.

Fizična ali pravna oseba, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, kmetijo ali gozd, mora ponudbo v treh izvodih izročiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, kmetija ali gozd leži. Ponudba mora vsebovati podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji, ceno in druge prodajne pogoje.

Upravna enota poskrbi, da se ponudba nemudoma nabije na oglasni deski upravne enote, lahko pa tudi občine in krajevnega urada.

Rok za sprejem ponudbe in uveljavitev pravice nakupa je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba nabita na oglasno desko upravne enote.

Če v roku iz prejšnjega odstavka nihče ne sprejme ponudbe, mora prodajalec, če še želi prodati kmetijsko zemljišče oziroma gozd, ponudbo ponoviti.

Vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano zemljišče, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje s priporočeno pošiljko prodajalcu in upravni enoti.

Če kupec meni, da cena v ponudbi bistveno presega vrednost ponudenega zemljišča, lahko v 30 dneh od nabitja ponudbe na oglasno desko upravne enote sproži postopek za ugotovitev vrednosti ponudenega zemljišča po predpisani metodologiji pri upravni enoti. Če v 15 dneh po tem, ko je prodajalec zvedel za tako ugotovljeno vrednost ponudenega zemljišča, ponudbe ne umakne, je to zemljišče dolžan prodati po ceni, ki je enaka ugotovljeni vrednosti. V takem primeru se cena v prodajalčevi ponudbi popravi na ugotovljeno vrednost, kupci pa lahko pisno sprejmejo novo ponudbo v 15 dneh po nabitju spremenjene ponudbe. Če vrednost ni ugotovljena v 30 dneh po preteku roka za sprejem prvotne ponudbe iz tretjega odstavka prejšnjega člena, lahko prodajalec to zemljišče proda po prvotno ponudeni ceni.

Izjava o umiku ponudbe po prejšnjem odstavku je veljavna, če jo prodajalec pošlje s priporočeno pošiljko upravni enoti.

Metodologijo za ugotavljanje vrednosti kmetijskih zemljišč in gozda izda minister, pristojen za kmetijstvo.

Pred izdajo in razglasitvijo sklepa o izročitvi na javni dražbi pridobljenega kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, mora izvršilno sodišče pridobiti potrdilo upravne enote, ali je morebitni prenos lastnine na najboljšega ponudnika v skladu s tem zakonom. Če obstoji kateri od razlogov iz tretjega odstavka 19. člena tega zakona, se izdaja potrdila zavrne z odločbo v upravnem postopku.

Sodišče mora zahtevi priložiti podatke o pridobiteljevem državljanstvu in izjavo o bodoči uporabi nepremičnine.

Če upravna enota ugotovi, da je domik zemljišča v nasprotju s tem zakonom, mora izvršilno sodišče razveljaviti sklep o domiku in po pravnomočnosti tega sklepa po uradni dolžnosti razpisati novo dražbo.

Če upravna enota izda potrdilo iz prvega odstavka tega člena, ali če izvršilno sodišče v roku treh mesecev po zaprosilu pri pristojni upravni enoti ne prejme potrdila, izda sklep o izročitvi nepremičnine in ga razglasi.

Predmet zakupa je kmetijsko zemljišče s pripadajočimi objekti, napravami in dolgoletnimi nasadi.

Pogodba o zakupu kmetijskega zemljišča (v nadaljnjem besedilu: zakupna pogodba) mora vsebovati zlasti: zemljiškoknjižne in zemljiškokatastrske podatke o v zakup danih zemljiščih, opis in neamortizirano vrednost objektov, naprav in nasadov iz prejšnjega odstavka, amortizacijsko dobo trajnih nasadov, višino zakupnine, dobo in namen zakupa, ter določbo o tem, ali se zakupna pravica podeduje ali ne.

Če gre za dedni zakup, se za dedovanje zakupne pravice uporablja zakon o dedovanju kmetijskih gospodarstev, če kmetija oziroma zemljišča v lasti zakupnika sama ali pa skupaj z zemljišči oziroma s kmetijo, ki jih ima v zakupu, ali zakupljena zemljišča oziroma kmetija izpolnjuje pogoje za zaščiteno kmetijo. Če ta pogoj ni izpolnjen, se zakupna pravica deduje po splošnih predpisih.

V primeru, da lastnik zemljišča ni tudi lastnik trajnih nasadov in drugih naprav, je predmet zakupa lahko samo zemljišče skupaj s pripadajočimi trajnimi nasadi in napravami, kolikor jih ni mogoče brez škode odstraniti. Trajni nasad deli usodo zemljišča.

Zakupna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Zakupna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, nima pravnega učinka.

Določbe 19. do 24. člena tega zakona se smiselno uporabljajo tudi za zakup.

Za zakupna razmerja po tem zakonu se uporabljajo določbe zakona o obligacijskih razmerjih, kolikor s tem zakonom ni drugače določeno.

V primeru, da so predmet zakupa nepremičnine, ki so v lasti Republike Slovenije ali občine, dovoljenje upravne enote in mnenje občine ni potrebno.

Zakupno razmerje se v skladu s predpisi vknjiži v zemljiški knjigi in v zemljiškem katastru.

Zakupodajalec, če ni s pogodbo za to določen zakupnik, mora predlagati vpis zakupnega razmerja v zemljiško knjigo in zemljiški kataster v 30 dneh od prejema odobritve pravnega posla oziroma potrdila iz 19. člena tega zakona, izbris tega razmerja pa v 30 dneh od njegovega prenehanja.

Doba zakupa mora ustrezati namenu uporabe zakupnega zemljišča in ne sme biti krajša kot:

• 25 let, če naj rabi zemljišče osnovanju vinogradov, sadovnjakov ali hmeljišča;
• 15 let, če naj rabi zemljišče osnovanju nasadov hitrorastočih listavcev;
• 10 let, če naj rabi zemljišče za druge namene.

Če trajni nasadi na zakupnem zemljišču že obstojajo, se zakupno razmerje lahko sklene tudi za dobo, dokler nasadi ne bodo amortizirani.

Če zakupodajalec po objavi ponudbe o zakupu na način iz 23. člena tega zakona v predpisanih rokih ne more skleniti zakupne pogodbe za dobo iz prvega odstavka tega člena ali če je tako določeno z zakonom, lahko da kmetijsko zemljišče v zakup tudi za krajši čas. Prav tako da lahko zakupodajalec zemljišča v zakup za krajši čas osebi, ki se po tem zakonu ne šteje za kmeta in v primerih, ko je vložena zahteva za vrnitev nepremičnine v naravi po določbah zakona o denacionalizaciji in zakona o ponovni vzpostavitvi agrarnih skupnosti.

Za zakupna razmerja, ki se sklepajo zaradi posebnih razlogov, kot npr. zaradi odhoda k vojakom ali na začasno delo v tujino, zaradi bolezni in podobno, za čas, dokler ti razlogi trajajo, vendar ne več kot dve leti, določbe tega poglavja ne veljajo, razen določbe o sklenitvi pisne zakupne pogodbe in vpisu v zemljiško knjigo in zemljiški kataster.

Zakupna pogodba se podaljša za prvotno dogovorjeno dobo, če najmanj v šestmesečnem roku pred iztekom pogodbe nobena pogodbena stranka pisno ne odpove pogodbe razen, če se stranki dogovorita drugače.

Zakupna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha.

Zakupna pogodba preneha tudi, če zakupno zemljišče v skladu z zakonom preneha biti kmetijsko zemljišče.

Zakupodajalec sme od pogodbe odstopiti, če zakupnik:

• ne rabi zemljišča kot dober gospodar;
• obdeluje zakupno zemljišče v nasprotju s sklenjeno pogodbo;
• v nasprotju z zakupno pogodbo daje zakupno zemljišče v podzakup.

Če bi zaradi dogodkov, ki jih ob času sklepanja zakupne pogodbe ni bilo mogoče pričakovati, izpolnitev obveznosti postala za eno od strank očitno pretežka ali bi ji povzročila preveliko izgubo, lahko prizadeta stranka zahteva, da se pogodba spremeni ali razveljavi.

Pri presoji, ali je zahteva za spremembo ali razveljavitev zakupne pogodbe utemeljena, je treba upoštevati koristi obeh strank, kakor na primer onemogočanje uvedbe prostorsko-ureditvenih operacij ter bolezen, onemoglost ali drugačno delovno nezmožnost zakupnika.

Zakupna pogodba, s katero se zakupnina določi v obliki dela na kmetiji zakupodajalca ali v obliki deleža od pričakovanega pridelka oziroma predvidenega dohodka, je nična.

Če zakupnik zasadi trajne nasade brez soglasja zakupodajalca, nima pravice do povračila neamortizirane vrednosti nasadov ob prenehanju zakupne pogodbe.

Če zakupna pogodba drugače ne določa, lahko postavi zakupnik na zakupnem zemljišču pomožne objekte za smotrno rabo zemljišča.

Po prenehanju zakupa ima zakupodajalec pravico do zasajenih trajnih nasadov in zgrajenih objektov ter naprav, zakupniku pa mora plačati njihovo še neamortizirano vrednost, če so bili nasadi oziroma objekti in naprave napravljeni z njegovim soglasjem, če z zakupno pogodbo ni določeno drugače. Na zemljiščih, za katera je sklenjena zakupna pogodba na podlagi 17. člena zakona o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije in 5. člena zakona o lastninskem preoblikovanju podjetij, zakupnik nima pravice, da zahteva plačilo neamortizirane vrednosti trajnih nasadov, če zakupno razmerje preneha na njegovo zahtevo ali zaradi njegove krivde.

Trajni nasadi, objekti in naprave pripadajo zakupodajalcu brez odškodnine, če so bili napravljeni brez njegovega soglasja. Zakupnik ima pravico, da odstrani naprave, pri katerih je to mogoče brez škode.