Ta zakon ureja rabo kmetijskih zemljišč, njihovo varstvo, promet in zakup, agrarne operacije in skupne pašnike.

Določbe tega zakona se smiselno uporabljajo tudi za gozdove, če ni z zakonom drugače določeno.

Kmetijska zemljišča so zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo, razen stavbnih in vodnih zemljišč ter za druge namene določenih zemljišč. Med kmetijska zemljišča spadajo tudi vsa zemljišča v zaraščanju, ki niso določena za gozd na podlagi zakona o gozdovih.

Kmetijska zemljišča se na podlagi njihovih naravnih lastnosti, lege, oblike in velikosti parcel delijo na:

• najboljša kmetijska zemljišča, to so zemljišča, ki so najprimernejša za kmetijsko obdelavo;
• druga kmetijska zemljišča, ki so manj primerna za kmetijsko obdelavo.

Najboljša kmetijska zemljišča so:

1. po naravnih lastnostih:

• zemljišča, na katerih je najširša možnost rabe tal, ki se kaže v možnosti gojenja kmetijskih rastlin, ki uspevajo pri nas, če lega tal omogoča uporabo ustrezne kmetijske mehanizacije – I. kategorija kmetijskih zemljišč;
• zemljišča, na katerih je delno otežkočena možnost rabe tal zaradi fizikalnih lastnosti tal, kar zmanjšuje možnost izbora gojenja kmetijskih rastlin – II. kategorija kmetijskih zemljišč;
• zemljišča, ki so po svojih naravnih danostih primerna za trajne nasade (sadovnjaki, vinogradi, hmeljišča, oljčni nasadi ipd.);
• zemljišča, ki so zaradi izjemnih lastnosti in lege najprimernejša za vrtnarsko proizvodnjo;

2. po legi, velikosti in obliki parcel:

• zemljišča, ki so oblikovana (združena) v komplekse.

Določitev zemljišč, primernih za kmetijsko pridelavo, za stavbna, vodna ali za drug namen, je možna le v planskih aktih Republike Slovenije in lokalnih skupnosti v skladu z zakonom.

Kmetijska zemljišča se v planskih aktih Republike Slovenije in lokalnih skupnosti na podlagi kategorizacije določijo po območjih iz prve in druge alinee drugega odstavka 2. člena tega zakona ter vodijo v posebni evidenci, povezani z bazo podatkov zemljiškega katastra.

Kmetijska zemljišča je treba uporabljati v skladu z njihovim namenom ter preprečevati njihovo onesnaževanje ali drugačno degradiranje in onesnaževanje ali drugačno zaviranje rasti rastlin.

Kmetijska zemljišča so onesnažena takrat, kadar tla vsebujejo toliko škodljivih snovi, da se zmanjša njihova samoočiščevalna sposobnost, poslabšajo fizikalne, kemične ali biotične lastnosti, zavirata ali preprečujeta rast in razvoj rastlin, onesnažuje podtalnica oziroma rastline ali je zaradi škodljivih snovi kako drugače okrnjena trajna rodovitnost tal.

Trajna rodovitnost tal je zagotovljena, če tla:

• niso izpostavljena eroziji;
• niso zbita;
• vsebujejo zadostno količino humusa;
• ne omejujejo nemotene rasti rastlin;
• dolgoročno omogočajo razvoj in kakovost kmetijskih ter gozdnih rastlin (vegetacije);
• imajo lastnost razgrajevati snovi kot so odmrli ostanki rastlinskega in živalskega izvora, živalski ali človeški izločki in ostanki sredstev za varstvo rastlin ter druge snovi, ki se kot sekundarne surovine vračajo v naravni obtok snovi;
• optimalno sprejemajo, zadržujejo in oddajajo vodo. Vlada Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: vlada) predpiše podrobnejša merila o trajni rodovitnosti tal in onesnaženosti rastlin ter z njimi povezane obvezne ukrepe.

Pravna ali fizična oseba, ki je lastnik, zakupnik ali drug uporabnik kmetijskega zemljišča (v nadaljnjem besedilu: lastnik, zakupnik ali drug uporabnik kmetijskega zemljišča) mora na svojih, zakupljenih ali drugače dodeljenih neobdelovalnih kmetijskih zemljiščih dopustiti drugim čebelarjenje, lov in rekreativno nabiranje plodov prostorastočih rastlin, zelnatih prostorastočih rastlin, gob in prostoživečih živali v skladu s predpisi ter dopustiti prosto gibanje drugim osebam po neobdelovalnih kmetijskih zemljiščih, če se s tem ne povzroči škoda.

Povzročitelj škode na zemljišču ali pridelku je odškodninsko odgovoren lastniku, zakupniku ali drugemu uporabniku kmetijskega zemljišča oziroma pridelka v skladu s predpisi.

Določbe tega zakona o rabi in obdelovanju kmetijskih zemljišč, odškodnini iz 11. člena tega zakona se uporabljajo tudi za zemljišča, ki so s planskim aktom določena za stavbna zemljišča oziroma za nekmetijske namene, dokler za njih ni v skladu s predpisi izdano dovoljenje za gradnjo oziroma drug ustrezen akt.

Lastnik, zakupnik ali drug uporabnik kmetijskega zemljišča mora obdelovati kmetijsko zemljišče na predpisan način in kot dober gospodar in mora kmetijsko proizvodnjo prilagoditi ekološkim in talnim razmeram, uporabljati zemljiščem in kraju primerne metode za preprečevanje zbitosti tal, erozije in onesnaženja ter za zagotavljanje trajne rodovitnosti zemljišč.

Na zemljiščih, ki so s planskim aktom lokalne skupnosti oziroma Republike Slovenije namenjena za nekmetijske namene, se ne sme napraviti trajnih nasadov oziroma kako drugače ovirati predvidene namembnosti teh zemljišč.

Lastniku, zakupniku ali drugemu uporabniku zemljišča za trajne nasade ali druga vlaganja, ki jih napravi v nasprotju s prejšnjim odstavkom, ne pripada odškodnina.

Če kmetijska inšpekcija ali kmetijska svetovalna služba ugotovi, da obdelovalec ne uporablja kmetijskega zemljišča v skladu s prvim odstavkom tega člena, razišče vzroke za tako stanje. V skladu z ugotovljenim stanjem naloži kmetijski inšpektor obdelovalcu izvedbo primernih ukrepov. Obdelovalec mora ukrepe izvesti najpozneje do začetka kmetijskih del v naslednjem koledarskem letu oziroma v enem letu, sicer se izvedba potrebnih ukrepov na stroške lastnika, zakupnika ali drugega uporabnika kmetijskega zemljišča zagotovi v izvršilnem postopku.

Vlada določi podrobnejša merila za presojo, ali obdelovalec ravna kot dober gospodar.

Zaradi določanja kmetijskih zemljišč v planskih aktih Republike Slovenije in lokalnih skupnosti ter izvajanja ukrepov kmetijske politike se kot uradna evidenca vodijo podatki o kategorijah kmetijskih zemljišč, najboljših in drugih kmetijskih zemljiščih, območjih z omejenimi možnostmi za kmetijstvo, območjih agrarnih operacij in območjih skupnih pašnikov.

Pri vzpostavitvi in vodenju baz podatkov iz prejšnjega odstavka uporablja ministrstvo, pristojno za kmetijstvo, od njega določena strokovna institucija ter upravne enote naslednje podatke:

• o lastnikih, parcelah in njihovi površini, katastrski kulturi in katastrskem razredu iz podatkovne baze zemljiškega katastra Republike Slovenije, vključno z obstoječimi računalniškimi orodji, pri čemer se lahko za fizične osebe uporabi glede imena, priimka in naslova ter enotne matične številke občana podatke iz centralnega registra prebivalstva; za pravne osebe in samostojne podjetnike pa glede imena, naslova, matične številke ter drugih javnih podatkov podatke iz registra podjetij; za oboje pa tudi podatke iz registra teritorialnih enot in evidence hišnih številk;
• o legi iz mapne kopije zemljiškega katastra oziroma digitaliziranega načrta in iz topografskih kart iz topografskih načrtov in digitalnega modela višin;
• o zemljiščih iz pedološke karte, iz aero fotoposnetkov in obstoječih satelitskih posnetkov ter iz podatkov sistematičnega spremljanja in analiziranja rodovitnosti kmetijskih zemljišč;
• o podnebju iz meteorološke podatkovne baze Hidrometeorološkega zavoda Republike Slovenije;
• o onesnaženosti iz podatkov sistematičnega spremljanja onesnaženosti kmetijskih zemljišč, kmetijskih rastlin in talne vode;
• iz drugih baz podatkov.

Upravljavci oziroma lastniki podatkov iz prejšnjega odstavka dajo ministrstvu, pristojnem za kmetijstvo, oziroma od njega določeni strokovni instituciji in upravni enoti podatke brezplačno, razen neposrednih materialnih stroškov za potrebne dodatne izvode.

Baze podatkov iz prvega odstavka tega člena izdelajo strokovne institucije, ki izpolnjujejo predpisane pogoje glede kadrov in opreme in jih določi minister, pristojen za kmetijstvo.

Sredstva za izdelavo in sprotno vodenje baz podatkov se zagotovijo v proračunu Republike Slovenije.

Baze podatkov iz prvega odstavka tega člena so povezane z bazo podatkov zemljiškega katastra.

Minister, pristojen za kmetijstvo, predpiše podrobnejše predpise o razvrstitvi zemljišč v kategorije in razvrstitev zemljišč na najboljša in druga kmetijska zemljišča.

Minister, pristojen za kmetijstvo, predpiše v soglasju z ministrom, pristojnim za prostor, podrobnejše pogoje, ki jih morajo izpolnjevati strokovne institucije za izdelavo in vodenje baz podatkov po tem členu, njihovo podrobnejšo vsebino, način izdelave in vodenja ter njihove povezave z zemljiškim katastrom.

Za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami po tem zakonu se šteje pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa ta zakon.

Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami teče po postopku in na način določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače.

Zaščitena kmetija iz 2. člena zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev (Uradni list RS, št. 70/95 in 54/99 – odločba US) se v prometu ne sme deliti, razen v naslednjih primerih:

• če se povečuje, zaokrožuje obstoječa zaščitena kmetija ali nastaja nova zaščitena kmetija;
• če se na ta način povečuje ali zaokrožuje druga kmetija oziroma se povečuje ali zaokrožuje kmetijsko zemljišče, ki je v lasti kmetijske organizacije ali samostojnega podjetnika posameznika;
• če se odtujijo stavbna zemljišča;
• če se odtujijo zemljišča, ki se jih po predpisih o dedovanju kmetijskih gospodarstev sme nakloniti z oporoko;
• če pridobi lastninsko pravico na zaščiteni kmetiji Republika Slovenija oziroma občina;
• če lastnik poveča ali vzpostavi solastninski delež na zaščiteni kmetiji v korist solastnika, zakonca ali zunajzakonskega partnerja, potomca, posvojenca ali njegovega potomca tako, da zaščitena kmetija še naprej izpolnjuje pogoje po predpisih o dedovanju kmetijskih gospodarstev.

Pravni posel odobri upravna enota.

Odobritev ni potrebna, če gre za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije:

• v okviru kmetijskih prostorsko ureditvenih operacij;
• med zakoncema oziroma zunajzakonskima partnerjema, lastnikom in njegovim zakonitim dedičem, razen če gre za promet z zaščiteno kmetijo, ki ni v skladu z 18. členom tega zakona;
• med solastnikoma, kadar je kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija v lasti dveh solastnikov;
• na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju;
• na podlagi darila za primer smrti in izročilne pogodbe, razen če gre za promet z zaščiteno kmetijo, ki ni v skladu z 18. členom tega zakona;
• če gre za kmetijsko zemljišče ali gozd, na katerem stoji objekt (stavbišče in funkcionalno zemljišče) zgrajen v skladu z veljavnim prostorskim aktom in s predpisi o graditvi objektov.

Pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije se ne odobri:

• če niso izpolnjeni pogoji iz prejšnjega člena;
• če promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom;
• če ni upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu tega zakona;
• če bi se s prometom fizično delile parcele zemljišča, ki je bilo urejeno s komasacijo.

Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži.

Ponudba mora vsebovati:

• osebne podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež;
• podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina, katastrska kultura);
• ceno in
• morebitne druge prodajne pogoje.

Upravna enota, na območju katere to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži, mora ponudbo iz prvega odstavka tega člena nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave. Upravna enota to ponudbo nemudoma pošlje občini in krajevnemu uradu oziroma informacijski pisarni, da jo objavijo na oglasni deski.

Rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote.

Če v roku iz prejšnjega odstavka nihče ne sprejme ponudbe, mora prodajalec, če še želi prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo ponoviti.

Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku iz četrtega odstavka prejšnjega člena.

Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine poda vlogo za odobritev pravnega posla. Vloga se vloži pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del. Vloga za odobritev pravnega posla se vloži najpozneje v šestdesetih dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena tega zakona. Vlogi je treba priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu.

Upravna enota odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo. Stranke v postopku odobritve so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom.

Če za pravni posel odobritev ni potrebna, izda upravna enota o tem potrdilo. Če ne gre za primere, ko se izda potrdilo, se izdaja potrdila zavrne z odločbo.

O pritožbi zoper odločbo iz drugega in tretjega odstavka tega člena odloča ministrstvo, pristojno za kmetijstvo.

Overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu je mogoča le na podlagi odločbe o odobritvi oziroma potrdila iz tega člena.

Pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu:

1. solastnik;
2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;
3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;
4. drug kmet;
5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti;
6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto v skladu s prejšnjim odstavkom, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu:

1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;
2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje;
3. kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

Kmetijska dejavnost se šteje za edino in glavno dejavnost, če pridelki oziroma sredstva, pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo tej osebi poglavitni vir za preživljanje.

Če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom tega zakona.

V smislu tega zakona je kmet fizična oseba:

• ki je lastnica, zakupnica oziroma drugačna uporabnica kmetijskega zemljišča, to zemljišče obdeluje sama ali s pomočjo drugih, je za to obdelovanje ustrezno usposobljena in iz kmetijske dejavnosti pridobiva pomemben del dohodka;
• ki je družinski član osebe iz prejšnje alinee, če opravlja kmetijsko dejavnost na kmetiji kot edino oziroma glavno dejavnost in je za to ustrezno usposobljena. Kmetijska dejavnost se šteje za edino in glavno dejavnost v primerih, določenih v prejšnjem členu;
• ki je iz kmetijske dejavnosti na kmetiji pridobivala pomemben del dohodka, pa zaradi starosti ali delovne nezmožnosti ne opravlja kmetijske dejavnosti na kmetiji, če poskrbi za obdelavo kmetijskih zemljišč;
• ki da izjavo na zapisnik pri upravni enoti, da bo sama ali s pomočjo drugih obdelovala kmetijska zemljišča, za katera izkaže, da jih bo pridobila, da bo iz kmetijske dejavnosti na teh zemljiščih pridobivala pomemben del dohodka in izpolnjuje pogoje glede usposobljenosti iz tretjega odstavka tega člena.

Za kmetijsko dejavnost se šteje vse kmetijske dejavnosti po predpisih o standardni klasifikaciji dejavnosti. Kot pomemben dohodek iz kmetijske dejavnosti se po tem zakonu šteje vrednost kmetijskih pridelkov na kmetiji, vključno s prihodki iz naslova ukrepov kmetijske politike in iz naslova državnih pomoči v gospodarskem letu pred ugotavljanjem pogojev, ki dosega najmanj 2/3 letne poprečne plače na zaposlenega v Republiki Sloveniji v istem obdobju.

Šteje se, da je kmet ustrezno usposobljen za opravljanje kmetijske dejavnosti, če ima strokovno izobrazbo najmanj IV. stopnje kmetijske smeri ali katerokoli smer izobrazbe najmanj IV. stopnje in opravljen preizkus znanja po veljavnem programu kmetijskih poklicnih ali srednjih šol s področja kmetijske dejavnosti, ki jo opravlja ali jo namerava opravljati ali če pridobi nacionalno poklicno kvalifikacijo za področje kmetijstva v skladu z zakonom, ki ureja nacionalne poklicne kvalifikacije.

Za samostojnega podjetnika posameznika po tem zakonu se šteje fizična oseba, ki je priglašena oziroma registrirana za kmetijsko dejavnost in ustvari več kot 50% prihodkov iz kmetijske dejavnosti, vključno s prihodki iz naslova ukrepov kmetijske politike in s prihodki iz naslova državnih pomoči, kar je razvidno iz potrjene zadnje bilance stanja in bilance uspeha.

Za kmetijsko organizacijo po tem zakonu se šteje gospodarsko družbo, kmetijsko zadrugo ali drugo pravno osebo, ki je registrirana za kmetijsko dejavnost in ustvari več kot 50% prihodkov iz kmetijske dejavnosti, vključno s prihodki iz naslova ukrepov kmetijske politike in s prihodki iz naslova državnih pomoči, kar je razvidno iz zadnjega revidiranega izkaza prihodkov in odhodkov oziroma izkaza poslovnega izida.

Če nastane dvom, ali je fizična oseba kmet oziroma samostojni podjetnik posameznik oziroma ali je pravna oseba kmetijska organizacija, odloča o tem upravna enota na območju katere leži pretežni del kmetijskega zemljišča, ki ga fizična oseba, samostojni podjetnik posameznik oziroma kmetijska organizacija uporabljajo.

Minister, pristojen za kmetijstvo, predpiše vsebino in način preizkusa znanja iz tretjega odstavka.

Po končani javni dražbi kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, mora izvršilno sodišče ponudnika, ki je ponudil najvišjo ceno napotiti na pristojno upravno enoto, da v roku, ki mu ga določi, poda vlogo za pridobitev odobritve pravnega posla.

Vlogi za pridobitev odobritve se priloži sklep sodišča o ponudniku, ki je ponudil najvišjo ceno. Če obstoji kateri od razlogov iz tretjega odstavka 19. člena tega zakona, upravna enota odobritev zavrne.

Prvi in drugi odstavek tega člena se smiselno uporabljata tudi za stečajne in likvidacijske postopke.

Predmet zakupa je kmetijsko zemljišče s pripadajočimi objekti, napravami in dolgoletnimi nasadi.

Pogodba o zakupu kmetijskega zemljišča (v nadaljnjem besedilu: zakupna pogodba) mora vsebovati zlasti: zemljiškoknjižne in zemljiškokatastrske podatke o v zakup danih zemljiščih, opis in neamortizirano vrednost objektov, naprav in nasadov iz prejšnjega odstavka, amortizacijsko dobo trajnih nasadov, višino zakupnine, dobo in namen zakupa, ter določbo o tem, ali se zakupna pravica podeduje ali ne.

Če gre za dedni zakup, se za dedovanje zakupne pravice uporablja zakon o dedovanju kmetijskih gospodarstev, če kmetija oziroma zemljišča v lasti zakupnika sama ali pa skupaj z zemljišči oziroma s kmetijo, ki jih ima v zakupu, ali zakupljena zemljišča oziroma kmetija izpolnjuje pogoje za zaščiteno kmetijo. Če ta pogoj ni izpolnjen, se zakupna pravica deduje po splošnih predpisih.

V primeru, da lastnik zemljišča ni tudi lastnik trajnih nasadov in drugih naprav, je predmet zakupa lahko samo zemljišče skupaj s pripadajočimi trajnimi nasadi in napravami, kolikor jih ni mogoče brez škode odstraniti. Trajni nasad deli usodo zemljišča.

Zakupna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Zakupna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, nima pravnega učinka.

Določbe 19. do 24. člena razen določb prvega, drugega in tretjega odstavka 23. člena tega zakona se smiselno uporabljajo tudi za zakup.

Pri zakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, lahko uveljavljajo prednostno pravico upravičenci po naslednjem vrstnem redu:

1. zakupnik;
2. zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup in kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki se daje v zakup;
3. drug kmet, kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jim je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti.

Zakupnik, s katerim je bila zakupna pogodba zaradi neizpolnjevanja njegovih obveznosti razdrta, ne more uveljavljati prednostne pravice iz 1. in 2. točke prejšnjega odstavka.

Ob enakih pogojih ima med prednostnimi upravičenci iz 2. in 3. točke drugega odstavka tega člena, uvrščenimi na isto mesto, prednostno pravico do zakupa tisti, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost in mu prihodki oziroma sredstva, pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo poglavitni finančni vir preživljanja ali poslovanja.

Za zakupna razmerja po tem zakonu se uporabljajo določbe zakona o obligacijskih razmerjih, kolikor s tem zakonom ni drugače določeno.

V primeru, da so predmet zakupa nepremičnine, ki so v lasti Republike Slovenije ali občine, dovoljenje upravne enote in mnenje občine ni potrebno.

Zakupno razmerje se v skladu s predpisi vknjiži v zemljiški knjigi in v zemljiškem katastru.

Zakupodajalec, če ni s pogodbo za to določen zakupnik, mora predlagati vpis zakupnega razmerja v zemljiško knjigo in zemljiški kataster v 30 dneh od prejema odobritve pravnega posla oziroma potrdila iz 19. člena tega zakona, izbris tega razmerja pa v 30 dneh od njegovega prenehanja.

Doba zakupa mora ustrezati namenu uporabe zakupnega zemljišča in ne sme biti krajša kot:

• 25 let, če naj rabi zemljišče osnovanju vinogradov, sadovnjakov ali hmeljišča;
• 15 let, če naj rabi zemljišče osnovanju nasadov hitrorastočih listavcev;
• 10 let, če naj rabi zemljišče za druge namene.

Če trajni nasadi na zakupnem zemljišču že obstojajo, se zakupno razmerje lahko sklene tudi za dobo, dokler nasadi ne bodo amortizirani.

Če zakupodajalec po objavi ponudbe o zakupu na način iz 23. člena tega zakona v predpisanih rokih ne more skleniti zakupne pogodbe za dobo iz prvega odstavka tega člena ali če je tako določeno z zakonom, lahko da kmetijsko zemljišče v zakup tudi za krajši čas. Prav tako da lahko zakupodajalec zemljišča v zakup za krajši čas osebi, ki se po tem zakonu ne šteje za kmeta in v primerih, ko je vložena zahteva za vrnitev nepremičnine v naravi po določbah zakona o denacionalizaciji in zakona o ponovni vzpostavitvi agrarnih skupnosti.

Za zakupna razmerja, ki se sklepajo zaradi posebnih razlogov, kot npr. zaradi odhoda k vojakom ali na začasno delo v tujino, zaradi bolezni in podobno, za čas, dokler ti razlogi trajajo, vendar ne več kot dve leti, določbe tega poglavja ne veljajo, razen določbe o sklenitvi pisne zakupne pogodbe in vpisu v zemljiško knjigo in zemljiški kataster.

Zakupna pogodba se podaljša za prvotno dogovorjeno dobo, če najmanj v šestmesečnem roku pred iztekom pogodbe nobena pogodbena stranka pisno ne odpove pogodbe razen, če se stranki dogovorita drugače.

Zakupna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha.

Zakupna pogodba preneha tudi, če zakupno zemljišče v skladu z zakonom preneha biti kmetijsko zemljišče.

Zakupodajalec sme od pogodbe odstopiti, če zakupnik:

• ne rabi zemljišča kot dober gospodar;
• obdeluje zakupno zemljišče v nasprotju s sklenjeno pogodbo;
• v nasprotju z zakupno pogodbo daje zakupno zemljišče v podzakup.

Če bi zaradi dogodkov, ki jih ob času sklepanja zakupne pogodbe ni bilo mogoče pričakovati, izpolnitev obveznosti postala za eno od strank očitno pretežka ali bi ji povzročila preveliko izgubo, lahko prizadeta stranka zahteva, da se pogodba spremeni ali razveljavi.

Pri presoji, ali je zahteva za spremembo ali razveljavitev zakupne pogodbe utemeljena, je treba upoštevati koristi obeh strank, kakor na primer onemogočanje uvedbe prostorsko-ureditvenih operacij ter bolezen, onemoglost ali drugačno delovno nezmožnost zakupnika.

Zakupna pogodba, s katero se zakupnina določi v obliki dela na kmetiji zakupodajalca ali v obliki deleža od pričakovanega pridelka oziroma predvidenega dohodka, je nična.

Če zakupnik zasadi trajne nasade brez soglasja zakupodajalca, nima pravice do povračila neamortizirane vrednosti nasadov ob prenehanju zakupne pogodbe.

Če zakupna pogodba drugače ne določa, lahko postavi zakupnik na zakupnem zemljišču pomožne objekte za smotrno rabo zemljišča.

Po prenehanju zakupa ima zakupodajalec pravico do zasajenih trajnih nasadov in zgrajenih objektov ter naprav, zakupniku pa mora plačati njihovo še neamortizirano vrednost, če so bili nasadi oziroma objekti in naprave napravljeni z njegovim soglasjem, če z zakupno pogodbo ni določeno drugače. Na zemljiščih, za katera je sklenjena zakupna pogodba na podlagi 17. člena zakona o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije in 5. člena zakona o lastninskem preoblikovanju podjetij, zakupnik nima pravice, da zahteva plačilo neamortizirane vrednosti trajnih nasadov, če zakupno razmerje preneha na njegovo zahtevo ali zaradi njegove krivde.

Trajni nasadi, objekti in naprave pripadajo zakupodajalcu brez odškodnine, če so bili napravljeni brez njegovega soglasja. Zakupnik ima pravico, da odstrani naprave, pri katerih je to mogoče brez škode.