Ta zakon ureja pravila, postopke in merila za množično ocenjevanje vrednosti nepremičnin v Republiki Sloveniji (v nadaljnjem besedilu: množično vrednotenje) za namene obdavčenja in druge javne namene, določene z zakonom.

Izrazi, uporabljeni v tem zakonu, pomenijo:

1. Množično vrednotenje je sistem standardiziranega ocenjevanja vrednosti nepremičnin na podlagi podatkov o trgu nepremičnin in podatkov o nepremičninah, ki so vpisani v uradnih evidencah.
2. Posplošena vrednost nepremičnine je rezultat množičnega vrednotenja. Posplošena vrednost je ocena tržne vrednosti nepremičnine, izračunane z modeli množičnega vrednotenja in podatki o nepremičnini, ki so na dan pripisa posplošene vrednosti evidentirani v evidenci vrednotenja. Tržna vrednost nepremičnine je tržna vrednost v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti. Tržna vrednost nepremičnine odraža njeno najgospodarnejšo rabo.
3. Modeli množičnega vrednotenja so z metodami množičnega vrednotenja določena pravila, ki opredeljujejo, katere lastnosti nepremičnine vplivajo na njeno vrednost na trgu in velikost njihovega vpliva, ter omogočajo istočasen, sistematičen in enoten pripis posplošene vrednosti večjemu številu nepremičnin.
4. Metode množičnega vrednotenja so statistične in druge matematične metode obdelave podatkov o trgu nepremičnin za namene določanja modelov množičnega vrednotenja.
5. Podatki o nepremičnini so podatki o lastnostih in o identifikaciji nepremičnine, razen podatkov o lastniku nepremičnine.
6. Nepremičnina za namene tega zakona je nepremičnina, kot jo določa zakon, ki ureja evidentiranje nepremičnin. Nepremičnino sestavlja ena ali več enot vrednotenja.
7. Enota vrednotenja je del stavbe ali del zemljišča, ki se glede na lastnosti, določene na podlagi klasifikacij namenske in dejanske rabe, vrednoti z enim modelom vrednotenja.
8. Posebna enota vrednotenja je del, ena ali več nepremičnin, ki se na podlagi kriterija najgospodarnejše rabe zaradi opravljanja dejavnosti bencinskih servisov, marin in pristanišč ter pridobivanja električne energije vrednotijo kot ena enota.
9. Lastnik ali lastnica nepremičnine (v nadaljnjem besedilu: lastnik nepremičnine) za namene tega zakona je oseba, za katero je v evidencah o nepremičninah, ki se vodijo na podlagi predpisov o evidentiranju nepremičnin, prevzet podatek o lastništvu, solastništvu ali skupnem lastništvu iz zemljiške knjige, razen če zakon, ki ureja evidentiranje nepremičnin, določa vodenje drugega podatka o lastniku dela stavbe. V tem primeru se kot lastnik nepremičnine za namene tega zakona šteje slednji.
10. Upravljavec nepremičnine za namene tega zakona je oseba, ki se v skladu z zakonom, ki ureja evidentiranje nepremičnin, šteje za upravljavca nepremičnine. Določbe, ki se nanašajo na lastnika nepremičnine, se uporabljajo tudi za upravljavca nepremičnine, razen če ta zakon določa drugače.
11. Oseba, ki opravlja dejavnost, je za namene tega zakona oseba, ki opravlja dejavnost na posebnih enotah vrednotenja. Določbe, ki se nanašajo na lastnika nepremičnine, se uporabljajo tudi za osebo, ki opravlja dejavnost, razen če ta zakon določa drugače.
12. Namenska raba in podrobnejša namenska raba prostora (v nadaljnjem besedilu: namenska raba prostora) je raba prostora, določena v skladu z zakonom, ki ureja urejanje in načrtovanje prostora.
13. Dejanska raba zemljišč je raba zemljišč, ki je po klasifikaciji iz zakona, ki ureja evidentiranje nepremičnin, določena v skladu s predpisi, ki urejajo posamezno evidenco dejanske rabe.
14. Dejanska raba dela stavbe je raba dela stavbe, določena na podlagi zakona, ki ureja evidentiranje nepremičnin.
15. Tržna cena odraža ceno iz pogodbe o prenosu lastninske pravice na nepremičnini, ki je bila brez prisile sklenjena med skrbnima in medsebojno nepovezanima strankama na prostem trgu.
16. Tržna najemnina odraža najemnino iz pogodbe o oddajanju v najem pravice na nepremičnini, ki je bila brez prisile sklenjena med skrbnima in medsebojno nepovezanima strankama na prostem trgu.
17. Ocenjevalci vrednosti po tem zakonu so sodni cenilci gradbene stroke, sodni cenilci kmetijske stroke in sodni cenilci gozdarske stroke, imenovani po predpisih, ki urejajo delovanje sodišč, ter pooblaščeni ocenjevalci vrednosti nepremičnin, imenovani po predpisih, ki urejajo revidiranje in ocenjevanje vrednosti.
18. Javna cesta in železnica oziroma vodno zemljišče so tisti deli zemljišč, za katere je v zemljiškem katastru vpisan podatek o dejanski oziroma podrobnejši dejanski rabi javna cestna in javna železniška infrastruktura oziroma vodno zemljišče.
19. Vplivno območje za namene tega zakona je podatek o najkrajši razdalji med centroidom parcele oziroma stavbe in linijskim objektom iz zbirnega katastra gospodarske javne infrastrukture.

(1) Za potrebe tega zakona je bencinski servis funkcionalno zaključena celota, ki jo sestavljajo zemljišča ali njihovi deli ter deli stavb, opremljeni z ustreznimi napravami in objekti za opravljanje dejavnosti trgovine na drobno z motornimi gorivi ter spremljajočih dejavnosti, namenjenih uporabnikom bencinskega servisa, kot so objekti za skladiščenje in prodajo jeklenk utekočinjenega naftnega plina za gospodinjsko uporabo, pranje vozil, hitri servis vozil, gostinstvo, nespecializirana prodaja trgovskega blaga, sanitarije in podobno, razen ločenih stavb z restavracijami, moteli in hoteli ter parkirišč za osebna in tovorna vozila, ki so del počivališč.

(2) Za potrebe tega zakona je elektrarna funkcionalno zaokrožena celota, namenjena dejavnosti proizvodnje električne energije, ki jo sestavljajo:

• deli stavb oziroma zemljišča pod stavbami ter zemljišča ali njihovi deli, ki so opremljena z ustreznimi napravami in objekti za proizvodnjo električne energije z električno močjo nad 50 kW ter s količnikom toplotne in električne moči, manjšim od 5, ter
• zemljišča ali njihovi deli, na katerih je gibanje omejeno zaradi pravnih ali fizičnih razlogov in so namenjena izključno rabi elektrarne.

(3) Za potrebe tega zakona je:

• marina kot turistično pristanišče v skladu s predpisi, ki urejajo pomorstvo, funkcionalno zaključena celota, ki jo sestavljajo zemljišča ali njihovi deli ter deli stavb, opremljeni s potrebno infrastrukturo za opravljanje dejavnosti marin z večjim številom privezov v vodi, ter
• pristanišče kot pristanišče, namenjeno za javni promet v skladu s predpisi, ki urejajo pomorstvo, funkcionalno zaključena celota, ki jo sestavljajo zemljišča ali njihovi deli ter deli stavb, opremljeni s potrebno infrastrukturo za opravljanje pristaniške dejavnosti s pomembnimi letnimi prihodki.

(4) Oseba, ki opravlja dejavnost, nepremičnine oziroma njihove dele, za katere sama ni lastnik, vključi v posebno enoto vrednotenja na podlagi pisnega dovoljenja lastnika nepremičnine oziroma ustreznega drugega pravnega naslova, ki takšno dovoljenje vsebuje. Oseba, ki opravlja dejavnost, organu vrednotenja posreduje dokazila iz prejšnjega stavka ob posredovanju podatkov v evidenco vrednotenja v skladu z 41. oziroma 42. členom tega zakona.

(5) Podrobnejši način oblikovanja posebnih enot vrednotenja predpiše minister, pristojen za izvajanje množičnega vrednotenja, v soglasju z ministrom, pristojnim za finance.

(1) Po tem zakonu se vrednotijo vse nepremičnine, ki so evidentirane v evidencah o nepremičninah, ki se vodijo na podlagi predpisov o evidentiranju nepremičnin.

(2) Posplošena vrednost se nepremičninam določi ob upoštevanju temeljnih lastnosti o nepremičninah. Kot temeljne lastnosti se upoštevajo raba, lokacija, velikost, starost stavb in delov stavb ter kakovost nepremičnin.

(3) Posplošena vrednost se nepremičnini pripiše na podlagi podatkov o nepremičninah, ki so sistemsko zbrani in evidentirani v uradnih evidencah.

(4) Nepremičnine se vrednotijo glede na njihovo najgospodarnejšo rabo, ki jo po tem zakonu za posebne enote vrednotenja izkazuje vrsta dejavnosti, za stavbe in dele stavb skupaj z zemljišči pod stavbami dejanska raba delov stavb, za zemljišča pod javnimi cestami in železnicami ter za vodna zemljišča dejanska raba zemljišč in za ostala zemljišča njihova namenska raba.

Sistem množičnega vrednotenja obsega:

1. določanje modelov vrednotenja,
2. pripis posplošene vrednosti in
3. ugotavljanje posebnih okoliščin.

(1) Modeli množičnega vrednotenja se oblikujejo za vrednotenje enot vrednotenja, ki so stavbe in deli stavb, zemljišča ali deli zemljišč in za vrednotenje posebnih enot vrednotenja na podlagi njihove rabe v skladu s četrtim odstavkom 3. člena tega zakona.

(2) Modeli za vrednotenje stavb in delov stavb skupaj z zemljišči pod stavbami:

• model za stanovanja (STA) se uporablja za vrednotenje stanovanj v stavbi, ki se v celoti uporablja za bivanje in ima več kot dve stanovanji, stanovanj v stavbi z mešano rabo, oskrbovanih stanovanj, bivalnih enot in podobnih enot, ki se uporabljajo za bivanje;
• model za hiše (HIS) se uporablja za vrednotenje stavb, ki se v celoti uporabljajo za bivanje, in imajo največ dve stanovanji;
• model za garaže (GAR) se uporablja za vrednotenje delov stavb, namenjenih za parkiranje vozil in podobnih enot;
• model za pisarne (PPP) se uporablja za vrednotenje poslovnih prostorov, ki so namenjeni poslovanju fizičnih, pravnih oseb in javne uprave in podobnih enot;
• model za lokale (PPL) se uporablja za vrednotenje trgovskih delov stavb, gostinskih obratov, delov stavb za opravljanje storitvenih dejavnosti in podobnih enot;
• model za stavbe splošnega družbenega pomena (SDP) se uporablja za vrednotenje stavb, namenjenih za kulturo, izobraževanje, zdravstvo, šport in podobnih enot;
• model za industrijo (IND) se uporablja za vrednotenje delov stavb z industrijsko rabo in podobnih enot;
• model za posebno industrijo (INP) se uporablja za vrednotenje delov stavb z rabo za težko industrijo in podobnih enot;
• model za kmetijske in druge stavbe (KDS) se uporablja za vrednotenje kmetijskih stavb in drugih podobnih enot;
• model za stavbe za turizem (TUR) se uporablja za vrednotenje bivalnih prostorov, namenjenih za začasno bivanje ljudi (hoteli, zdravilišča in podobne enote).

(3) Modeli za vrednotenje zemljišč:

• model druga zemljišča (DRZ) se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki so po dejanski rabi javna cestna in javna železniška infrastruktura oziroma vodno zemljišče;
• model za kmetijska zemljišča (KME) se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki so po namenski rabi kmetijska zemljišča;
• model za gozd (GOZ) se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki so po namenski rabi gozd;
• model za stavbna zemljišča (STZ) se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki so po namenski rabi stavbna zemljišča in ostala zemljišča, ki po namenski rabi niso kmetijska ali gozdna.

(4) Modeli za posebne enote vrednotenja:

• model za bencinske servise (PNB) se uporablja za vrednotenje bencinskih servisov in spremljajočih objektov;
• model za elektrarne (PNE) se uporablja za vrednotenje objektov za proizvodnjo električne energije z močjo nad 50 kW in spremljajočih objektov;
• model za marine in pristanišča (PNP) se uporablja za vrednotenje marin, pristanišč in spremljajočih objektov.

(1) Po tem zakonu se uporabljajo trije načini vrednotenja, kot jih določajo Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti: način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način.

(2) Način tržnih primerjav nakazuje vrednost s primerjavo ocenjevanega sredstva z enakimi ali podobnimi sredstvi, za katera so na razpolago informacije o cenah.

(3) Na donosu zasnovan način nakazuje vrednost s pretvorbo prihodnjih denarnih tokov v sedanjo vrednost kapitala.

(4) Nabavnovrednostni način nakazuje vrednost z uporabo ekonomskega načela, da kupec za sredstvo ne bo plačal več, kot je cena za pridobitev sredstva enake koristi z nakupom ali z gradnjo oziroma izdelavo.

(5) Za način tržnih primerjav in na donosu zasnovan način vrednotenja se za zagotavljanje statistično zanesljivega pojasnjevanja ponudbe in povpraševanja na trgu nepremičnin za vsak model vrednotenja, razen za model iz desete alineje drugega odstavka 5. člena in modele iz četrtega odstavka 5. člena tega zakona, uporabi primerjava vsaj 1000 podatkov o tržnih cenah in tržnih najemninah. Za zagotovitev zadostnega vzorca iz prejšnjega stavka se lahko uporabijo podatki daljšega časovnega obdobja.

(6) Za oblikovanje modelov iz prve, druge in tretje alineje drugega odstavka in modelov iz tretjega odstavka 5. člena tega zakona se uporablja način tržnih primerjav.

(7) Za oblikovanje modelov iz četrte, pete in desete alineje drugega odstavka 5. člena tega zakona se poleg načina tržnih primerjav uporablja tudi na donosu zasnovan način.

(8) Za oblikovanje modelov iz šeste do devete alineje drugega odstavka 5. člena tega zakona se poleg nabavnovrednostnega načina uporablja način tržnih primerjav.

(9) Za oblikovanje modelov iz četrtega odstavka 5. člena tega zakona se uporablja na donosu zasnovan način.

(1) Model vrednotenja je določen z:

• datumom modela vrednotenja,
• vrednostnimi conami in vrednostnimi ravnmi, ki izkazujejo lokacijo nepremičnine in njen vpliv na posplošeno vrednost,
• enačbami, vrednostnimi in drugimi tabelami, točkovniki, faktorji in grafi, s katerimi se izkazujejo podatki o rabi, velikosti, starosti stavb in delov stavb ter kakovosti nepremičnine in njihov vpliv na posplošeno vrednost in
• načinom uporabe elementov iz druge in tretje alineje tega odstavka, ki izkazuje način izračuna posplošene vrednosti.

(2) Datum modela vrednotenja je datum, na katerega model vrednotenja odraža ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin.

(3) Vrednostna cona je geografsko zaokroženo območje, na katerem imajo glede na analizo ponudbe in povpraševanja trga nepremičnin nepremičnine z enakimi lastnostmi enako vrednost. Nepremičnina se v vrednostno cono uvrsti glede na podatek o centroidu parcele za zemljišča in podatek o centroidu stavbe za stavbe in dele stavb. Vrednostna raven za vrednostno cono izraža velikost vpliva lokacije na vrednost nepremičnine.

(4) Rabo izkazuje podatek o podrobnejši dejanski rabi stavb in delov stavb, podrobnejši dejanski rabi zemljišč in podrobnejši namenski rabi zemljišč.

(5) Velikost za zemljišča in dele stavb izkazuje podatek o njihovi površini, razen za rezervoarje in silose, kjer ta podatek izkazuje njihova prostornina. Velikost za posebne enote vrednotenja izkazujejo podatki o obsegu izvajanja dejavnosti.

(6) Starost stavb in delov stavb izkazujejo podatki o letu izgradnje in letu obnove bistvenih delov.

(7) Kakovost izkazujejo podatki o podrobnejših rabah, infrastrukturni opremljenosti, kakovosti materialov ali življenjski dobi.

(8) Modeli vrednotenja v okviru določb tretjega do sedmega odstavka tega člena upoštevajo zlasti naslednje skupinske ali posamične podatke:

• za model za stanovanja (STA): lokacija (centroid), velikost (površina), starost (leto izgradnje in obnove), kakovost (dejanska raba, lega v stavbi, število stanovanj v stavbi, dvigalo, prostori, vplivno območje);
• za model za hiše (HIS): lokacija (centroid), velikost (površina zemljišča pod stavbo, površina), starost (leto izgradnje in obnove), kakovost (dejanska raba, komunalni priključki, material nosilne konstrukcije, prostori, vplivno območje);
• za model za garaže (GAR): lokacija (centroid), velikost (površina zemljišča pod stavbo, površina), kakovost (dejanska raba);
• za model za pisarne (PPP): lokacija (centroid), velikost (površina zemljišča pod stavbo, površina), starost (leto izgradnje in obnove), kakovost (dejanska raba, lega v stavbi, dvigalo, prostori);
• za model za lokale (PPL): lokacija (centroid), velikost (površina zemljišča pod stavbo, površina), starost (leto izgradnje in obnove), kakovost (dejanska raba, lega v stavbi, prostori);
• za model za stavbe splošnega družbenega pomena (SDP): lokacija (centroid), velikost (površina zemljišča pod stavbo, površina), starost (leto izgradnje in obnove), kakovost (dejanska raba, komunalni priključki, material nosilne konstrukcije);
• za model za industrijo (IND): lokacija (centroid), velikost (površina zemljišča pod stavbo, površina), starost (leto izgradnje in obnove), kakovost (dejanska raba, material nosilne konstrukcije, lega v stavbi, inštalacije, višina etaže);
• za model za posebno industrijo (INP): lokacija (centroid), velikost (površina zemljišča pod stavbo, površina, prostornina), starost (leto izgradnje in obnove), kakovost (dejanska raba, material nosilne konstrukcije);
• za model za kmetijske in druge stavbe (KDS): lokacija (centroid), velikost (površina zemljišča pod stavbo, površina), starost (leto izgradnje in obnove), kakovost (dejanska raba, komunalni priključki, material nosilne konstrukcije);
• za model za stavbe za turizem (TUR): lokacija (centroid), velikost (površina zemljišča pod stavbo, površina), starost (leto izgradnje in obnove), kakovost (dejanska raba);
• za model za druga zemljišča (DRZ): lokacija (centroid), velikost (površina), kakovost (podrobnejša dejanska raba);
• za model za kmetijska zemljišča (KME): lokacija (centroid), velikost (površina), kakovost (boniteta, podrobnejša dejanska raba);
• za model za gozd (GOZ): lokacija (centroid), velikost (površina), kakovost (podatek o proizvodni sposobnosti, podatek o dostopnosti);
• za model za stavbna zemljišča (STZ): lokacija (centroid), velikost (površina), kakovost (podrobnejša namenska raba);
• za model za bencinske servise (PNB): lokacija (centroid), velikost (letna količina prodanih motornih goriv, stroški), kakovost (življenjska doba);
• za model za elektrarne (PNE): velikost (tip elektrarne, letno proizvedena električna energija, stroški), kakovost (življenjska doba);
• za model za marine in pristanišča (PNP): lokacija (centroid), velikost (tip pristanišča, število in vrsta privezov, letni donos).

(1) Vrednostne cone se ob upoštevanju naravnih značilnosti prostora ter poselitvenih območij, krajine, gospodarske javne infrastrukture in pravnih režimov, določenih v skladu s predpisi o urejanju prostora, zarišejo po parcelnih mejah na podlagi podatkov zemljiškega katastra tako, da zvezno pokrivajo celotno območje Republike Slovenije. Vsaki vrednostni coni se pripiše ena vrednostna raven.

(2) Referenčna enota vrednotenja je za vsak model vrednotenja določena značilna enota vrednotenja, ki se uporablja kot izhodišče za določitev vrednostnih ravni.

(3) Lestvica vrednostnih ravni se za vsak model vrednotenja določi tako, da se glede na analizo in razpon tržnih cen in tržnih najemnin določi število vrednostnih ravni tako, da so razlike med vrednostmi referenčnih enot vrednotenja pri višjih vrednostnih ravneh med 10 % in 20 %, razlike pri nižjih vrednostnih ravneh pa med 15 % in 30 %.

(4) Vrednostna cona, v kateri je vrednost referenčne enote vrednotenja na podlagi podatkov o trgu najvišja, ima najvišjo vrednostno raven. Vrednostna cona, v kateri je vrednost referenčne enote vrednotenja na podlagi podatkov o trgu najnižja, ima najnižjo vrednostno raven.

(5) Vrednostna cona in vrednostna raven se določita tako, da model vrednotenja v vrednostni coni izpolnjuje merilo iz 9. člena tega zakona.

(6) V vrednostnih conah, v katerih podatkov o tržnih cenah in tržnih najemninah ni ali so ti podatki geografsko neenakomerno porazdeljeni, se vrednostne ravni določijo z upoštevanjem vrednostnih ravni vrednostnih con s podobnimi socialno-ekonomskimi značilnostmi in se jih z interpolacijo uskladi z vrednostnimi ravnmi sosednjih vrednostnih con.

(1) Model vrednotenja se umeri tako, da se določijo meje vrednostnih con, vrednostne ravni, podatki o nepremičninah in njihov vpliv na posplošeno vrednost v skladu z merilom za umerjanja modelov vrednotenja.

(2) Merilo za umerjanje modelov vrednotenja je srednja vrednost razmerij med posplošenimi vrednostmi, določenimi z modeli vrednotenja, in vrednostmi tržnih cen oziroma tržnih najemnin, ki so časovno prilagojene na datum modelov vrednotenja v skladu s prvim odstavkom 12. člena tega zakona.

(3) Pri uporabi načina tržnih primerjav je merilo za umerjanje modelov vrednotenja med 0,8 in 1,2.

(4) Pri uporabi na donosu zasnovanega načina je merilo za umerjanje modelov vrednotenja med 0,8 in 1,2.

(5) Pri uporabi nabavnovrednostnega načina je merilo za umerjanje modelov vrednotenja med 0,6 in 1,4.

(1) Modeli vrednotenja nepremičnin se na podlagi podatkov o trgu nepremičnin preverijo vsaki dve leti. Datum modelov vrednotenja določi organ vrednotenja.

(2) Če model vrednotenja ob preverjanju iz prejšnjega odstavka ni več v skladu z merilom iz 9. člena tega zakona, se:

• veljavni model vrednotenja na novo umeri tako, da se vrednostnim conam določijo nove vrednostne ravni ali
• na novo določi model vrednotenja.

(3) V primeru iz prve alineje prejšnjega odstavka se postopek, kot je za določanje modelov vrednotenja določen s 14. do 19. členom tega zakona, ne izvede. Nova vrednostna raven se posamezni vrednostni coni določi s spremembo predpisa iz 20. člena tega zakona.

(4) Če je model vrednotenja ob preverjanju iz prvega odstavka tega člena skladen z merili določanja modelov vrednotenja iz 5. do 9. člena tega zakona, se pri določanju novega modela vrednotenja izmed sestavin iz prvega odstavka 7. člena tega zakona veljavnega modela vrednotenja spremeni le datum modela vrednotenja. V tem primeru se postopek, kot je za določanje modelov vrednotenja določen s 14. do 19. členom tega zakona, ne izvede.

(1) Podatki za določanje modelov vrednotenja so podatki o trgu nepremičnin in podatki o nepremičninah.

(2) Podatki o trgu nepremičnin so:

• podatki iz evidence trga nepremičnin, ki izpolnjujejo pogoje za tržne cene in tržne najemnine;
• javno dostopni statistični podatki o socialno-ekonomskih značilnostih območij iz podatkovnih baz Statističnega urada Republike Slovenije;
• podatki o stroških, cenah, proizvodnji in prihodkih, povezanih z dejavnostjo, ki se pridobijo od oseb, ki opravljajo dejavnost;
• podatki o tekočih stroških, stroških investicijskega vzdrževanja in zasedenosti o nepremičninah, ki se oddajajo v najem, ki se pridobijo od lastnikov nepremičnin;
• podatki o stroških gradnje, ki se pridobivajo iz javno dostopne projektne dokumentacije in iz mednarodno razpoložljivih podatkov o stroških gradnje;
• drugi podatki o trgu nepremičnin.

(3) Podatki o nepremičninah so:

• podatki o nepremičninah, ki se vodijo v evidenci trga nepremičnin;
• podatki o nepremičninah, ki se vodijo v evidencah o nepremičninah, ki se vodijo na podlagi predpisov o evidentiranju nepremičnin;
• podatki o nepremičninah, ki se vodijo v evidenci vrednotenja;
• podatki o nepremičninah, ki se pridobijo na terenskem ogledu;
• podatki, ki se pridobijo od lastnikov nepremičnin ali drugih oseb;
• drugi javno dostopni podatki o nepremičninah.

(4) Tehnične pogoje za pridobitev in prevzem podatkov za množično vrednotenje nepremičnin zagotavlja organ vrednotenja.

(1) Podatki o tržnih cenah in tržnih najemninah, ki se uporabljajo za določanje modelov vrednotenja, se časovno prilagodijo na datum modelov vrednotenja glede na trende sprememb cen posamezne vrste nepremičnin na posameznem območju v obdobju od datuma realizacije posamezne tržne cene ali tržne najemnine do datuma modelov vrednotenja.

(2) Za določanje modelov vrednotenja se ne uporabijo tisti podatki o tržnih cenah in tržnih najemninah, ki jih ni mogoče pojasniti na podlagi trenutnih značilnosti trga nepremičnin ter trendov gibanja trga nepremičnin oziroma izražajo upoštevanje takih značilnosti nepremičnine, ki jih glede na načela tega zakona v model vrednotenja ni mogoče vključiti.

(3) Statistični podatki o socialno-ekonomskih značilnostih območij so tisti ekonomski, demografski, socialni in podobni kazalniki, ki statistično pojasnjujejo spremenljivost cen na trgu nepremičnin vsaj v višini 60 %.

(4) Za določanje modelov vrednotenja se uporabijo tisti podatki o nepremičninah, ki po ugotovitvah organa vrednotenja na podlagi pregleda evidenc o nepremičninah, ki se vodijo na podlagi predpisov o evidentiranju nepremičnin, evidence vrednotenja, evidence trga nepremičnin, topografskih in kartografskih podlag ter terenskih ogledov odražajo dejansko stanje.

(5) Če organ vrednotenja pri pregledu podatkov iz prejšnjega odstavka ugotovi, da podatki v uradnih evidencah ne ustrezajo dejanskemu stanju, po uradni dolžnosti začne postopek za vpis pravilnega podatka, če je sam pristojen za vodenje te evidence. Če organ vrednotenja ni pristojen za vodenje te uradne evidence, o tem obvesti pristojni organ.

Če organ vrednotenja v postopku oblikovanja modelov vrednotenja na podlagi podatkov iz 11. člena tega zakona ugotovi, da je za določitev modelov vrednotenja potrebno sistemsko zbrati nov podatek o trgu nepremičnin ali podatek o nepremičnini, se ta podatek pridobi na način iz 41. člena tega zakona oziroma se vodenje tega podatka, ob upoštevanju omejitev po drugih predpisih, vzpostavi v skladu z zakonom, ki ureja evidentiranje nepremičnin.

Postopek določanja modelov vrednotenja zajema:

• oblikovanje osnutkov modelov vrednotenja,
• pregled osnutkov modelov vrednotenja in obravnava priporočil strokovne javnosti,
• usklajevanje osnutkov modelov vrednotenja z občinami,
• javno obravnavo predlogov modelov vrednotenja in
• določitev modelov vrednotenja.

Osnutek modela vrednotenja z uporabo metod množičnega vrednotenja določi podatke o nepremičninah, ki vplivajo na posplošeno vrednost, velikost tega vpliva ter meje vrednostnih con in pripadajočih vrednostnih ravni, tako da izpolnjuje merila množičnega vrednotenja iz 5. do 9. člena tega zakona.

(1) Organ vrednotenja poleg osnutkov modelov vrednotenja pripravi tudi pojasnilo o spremembah glede na veljavne modele vrednotenja ter opravi posvetovanje s strokovnimi združenji s področja ocenjevanja vrednosti nepremičnin, visokošolskimi izobraževalnimi ustanovami, ki kot del izobraževalnih programov pokrivajo ocenjevanje vrednosti nepremičnin, ostalo strokovno javnostjo in občinami.

(2) Organ vrednotenja stališče do stališč strokovne javnosti javno objavi.

(1) Občine sodelujejo pri pripravi predloga modelov vrednotenja.

(2) Organ vrednotenja občini pošlje osnutek modelov vrednotenja iz prvega odstavka 15. člena tega zakona in jo pozove, da v 30 dneh od dneva prejema organu vrednotenja da svoje pripombe.

(3) Pri pripravi predloga modelov vrednotenja upošteva organ vrednotenja pripombe, ki so v skladu z merili določanja modelov vrednotenja iz 5. do 9. člena tega zakona.