Ta zakon ureja ocenjevanje vrednosti (v nadaljnjem besedilu: vrednotenje) nepremičnin v Republiki Sloveniji na podlagi množičnega vrednotenja nepremičnin zaradi obdavčenja in drugih javnih namenov, določenih z zakonom.

Po tem zakonu se vrednotijo nepremičnine, ki so evidentirane v registru nepremičnin, kot ga določajo predpisi o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju: register nepremičnin).

Vrednost nepremičnin po tem zakonu je posplošena tržna vrednost (v nadaljnjem besedilu: vrednost), določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin.

V tem zakonu se kot lastnik ali lastnica nepremičnine (v nadaljnjem besedilu: lastnik) šteje oseba, za katero se v registru nepremičnin vodi podatek o lastniku.

Množično vrednotenje nepremičnin zajema:

1. postopek generalnega vrednotenja nepremičnin (v nadaljevanju: generalno vrednotenje) in
2. postopek pripisa vrednosti k nepremičninam (v nadaljevanju: pripis vrednosti).

(1) Generalno vrednotenje je določanje modelov vrednotenja za skupine istovrstnih nepremičnin ter ugotavljanje indeksov cen in indeksov vrednosti nepremičnin.
(2) Skupine istovrstnih nepremičnin se za zemljišča brez pripadajočih sestavin določajo glede na namensko rabo zemljišč, kot je določena s prostorskimi akti in evidentirana v registru nepremičnin, za zemljišča s pripadajočimi sestavinami in dele stavb v etažni lastnini pa glede na dejansko rabo sestavin in delov stavb v etažni lastnini, kot je v skladu z enotno klasifikacijo vrst objektov evidentirana v registru nepremičnin.
(3) Nepremičnine po tem zakonu se razvrstijo v naslednje skupine istovrstnih nepremičnin:
1. stanovanjske nepremičnine,
2. poslovne nepremičnine,
3. industrijske nepremičnine,
4. zemljišča brez sestavin in5. posebne nepremičnine.
(4) Za posamezne skupine istovrstnih nepremičnin se v registru nepremičnin za potrebe množičnega vrednotenja nepremičnin vodijo naslednji podatki o nepremičninah:
1. za stanovanjske nepremičnine: podatki o lokaciji, površini, letu zgraditve, vzdrževanju stavbe in inštalacijah,
2. za poslovne nepremičnine: podatki o lokaciji, površini, letu zgraditve, vzdrževanju stavbe, inštalacijah in o finalni obdelavi,
3. za industrijske nepremičnine: podatki o lokaciji, površini, letu zgraditve, vzdrževanju, inštalacijah, temeljenju, nosilni konstrukciji in finalni obdelavi,
4. za zemljišča brez sestavin: podatki o lokaciji, površini, namenski in dejanski rabi ter o proizvodni sposobnosti,
5. za posebne nepremičnine: podatki o lokaciji, velikosti, dejanski oziroma namenski rabi, letu zgraditve, vzdrževanju, inštalacijah, finalni obdelavi in proizvodnji.
(5) Vlada Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: vlada) s predpisom določi podrobnejše podskupine znotraj posameznih skupin istovrstnih nepremičnin in podrobnejše podatke za pripis vrednosti po podskupinah nepremičnin.

(1) Modeli vrednotenja nepremičnin se določijo z metodami množičnega vrednotenja nepremičnin.
(2) Modeli vrednotenja nepremičnin zajemajo vrednostne ravni, vrednostne tabele in vrednostne cone.
(3) Vrednostne ravni določajo razrede vrednosti skupin istovrstnih nepremičnin. Vsaka vrednostna raven posamezne skupine istovrstnih nepremičnin ima določeno vrednostno tabelo. Vrednostne tabele sestavljajo faktorji vrednotenja nepremičnin in koeficienti, na podlagi katerih se pripiše vrednost nepremičninam.
(4) Vrednostne cone so območja, v katerih imajo skupine istovrstnih nepremičnin enake značilnosti na trgu nepremičnin. Vrednostne cone se določijo za vsako skupino istovrstnih nepremičnin posebej. Vsaki vrednostni coni pripada za posamezno skupino istovrstnih nepremičnin ena vrednostna tabela.

Metode množičnega vrednotenja nepremičnin so statistične in druge analitične metode obdelave podatkov o trgu nepremičnin, ki z upoštevanjem standardov ocenjevanja vrednosti nepremičnin in meril kakovosti množičnega vrednotenja omogočajo preko modelov vrednotenja sistematično in poenoteno določitev vrednosti večjemu številu nepremičnin na določen datum.

(1) V postopkih množičnega vrednotenja nepremičnin občine sodelujejo pri pripravljanju predloga modelov vrednotenja.

(2) Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, pošlje občinam osnutek predloga modelov vrednotenja in jih pozove, da v roku 30 dni od dneva prejema podajo svoje pripombe in predloge.

(3) Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, prejete pripombe in predloge prouči v skladu s kriteriji in merili množičnega vrednotenja ter utemeljene predloge upošteva pri pripravi predloga modelov vrednotenja za poskusni izračun vrednosti nepremičnin.

(1) Na podlagi predloga modelov vrednotenja, usklajenega z občinami, ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin:
– izvede poskusni izračun vrednosti za vse nepremičnine, evidentirane v registru nepremičnin in o tem z obvestilom seznani lastnike nepremičnin, ter
– pošlje predlog modelov vrednotenja občinam in jih pozove, da jih za 45 dni javno razgrnejo na krajevno običajen način.
(2) Obvestilo o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnine vsebuje:
1. podatke o nepremičnini, uporabljene za poskusni izračun vrednosti,
2. podatke o vrednostni coni, v katero je nepremičnina uvrščena, ter o pripadajoči vrednostni ravni in vrednostni tabeli,
3. podatek o poskusno izračunani vrednosti nepremičnine,
4. navodila o ravnanju v primeru nepravilnega podatka o lastniku ali nepremičnini oziroma v primeru pripomb in predlogov na upoštevano vrednostno cono in vrednostno raven.
(3) Predlogi modelov vrednotenja vsebujejo za območje posamezne občine za vsako posamezno skupino istovrstnih nepremičnin izris vrednostnih con in tem conam pripadajoče vrednostne tabele.
(4) Oseba, ki je prejela obvestilo o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnine, ker so v registru nepremičnin njeni podatki evidentirani kot podatki o lastniku, lahko v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, sproži postopek spremembe podatkov o lastniku v registru nepremičnin.
(5) Lastnik nepremičnin, ki meni, da v obvestilu o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin navedeni podatki o nepremičnini ne izkazujejo dejanskega stanja:
– za podatke o nepremičnini, ki se vodijo v zemljiškem katastru in katastru stavb, v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, sproži postopek evidentiranja sprememb podatkov o nepremičnini v zemljiškem katastru in katastru stavb;
– za podatke o nepremičnini, ki se vodijo v registru nepremičnin, izpolni vprašalnik, kot ga določajo predpisi o evidentiranju nepremičnin in ga pošlje ministrstvu, pristojnemu za evidentiranje nepremičnin.
(6) Lastnik nepremičnine, ki na podlagi prejetega obvestila o poskusnem izračunu vrednosti nepremične in javno razgrnjenih podatkov o modelih vrednotenja, meni, da pri poskusnem izračunu vrednosti njegove nepremičnine ni bila upoštevana ustrezna vrednostna cona oziroma vrednostna raven v skladu s kriteriji in merili za množično vrednotenje nepremičnin, lahko na ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, najkasneje v roku 8 dni po koncu javne razgrnitve modelov vrednotenja v občini, v kateri se nahaja njegova nepremičnina, poda pripombe in predloge za preveritev ustreznosti uporabljenega modela vrednotenja.
(7) Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, vse pravočasno prejete pripombe in predloge lastnika nepremičnine prouči v skladu s kriteriji in merili množičnega vrednotenja in tiste, ki se izkažejo za ustrezne, upošteva pri pripravi končnega predloga modelov vrednotenja.
(8) Vse lastnike nepremičnin, ki so poslali pripombe in predloge v zvezi s predlagano vrednostno cono in vrednostno ravnijo, ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, obvesti o upoštevanih pripombah in predlogih in o razlogih za neupoštevanje pripomb in predlogov.