Ta zakon ureja ocenjevanje vrednosti (v nadaljnjem besedilu: vrednotenje) nepremičnin v Republiki Sloveniji na podlagi množičnega vrednotenja nepremičnin zaradi obdavčenja in drugih javnih namenov, določenih z zakonom.

Po tem zakonu se vrednotijo nepremičnine, ki so evidentirane v registru nepremičnin, kot ga določajo predpisi o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju: register nepremičnin).

Vrednost nepremičnin po tem zakonu je posplošena tržna vrednost (v nadaljnjem besedilu: vrednost), določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin.

V tem zakonu se kot lastnik ali lastnica nepremičnine (v nadaljnjem besedilu: lastnik) šteje oseba, za katero se v registru nepremičnin vodi podatek o lastniku.

Množično vrednotenje nepremičnin zajema:

1. postopek generalnega vrednotenja nepremičnin (v nadaljevanju: generalno vrednotenje) in
2. postopek pripisa vrednosti k nepremičninam (v nadaljevanju: pripis vrednosti).

Generalno vrednotenje je oblikovanje modelov vrednotenja nepremičnin, ugotavljanje indeksov cen nepremičnin in določanje indeksov vrednosti nepremičnin.

(1) Modeli vrednotenja nepremičnin opredeljujejo vpliv lastnosti nepremičnin na vrednost nepremičnin glede na ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin.

(2) Modeli vrednotenja nepremičnin se oblikujejo z metodami množičnega vrednotenja nepremičnin glede na ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin v času generalnega vrednotenja nepremičnin. Modeli vrednotenja nepremičnin se preverijo najmanj vsaka štiri leta.

(3) Za zemljišča se modeli vrednotenja oblikujejo glede na namensko rabo zemljišč, razen za pozidana zemljišča, za katera se modeli oblikujejo glede na dejansko rabo zemljišč.

(4) Za stavbe in dele stavb se modeli vrednotenja oblikujejo glede na dejansko rabo stavb in delov stavb.

(5) Namenska raba zemljišč je namenska raba, kot je določena v občinskih prostorskih aktih, v skladu s predpisi, ki urejajo prostorsko načrtovanje, razen za zemljišča za gradnjo stavb. Zemljišča za gradnjo stavb so zemljišča, na katerih je gradnja stavb dejansko možna in jih določi občina. Način določitve namenske rabe zemljišč za gradnjo stavb po tem zakonu predpiše minister, pristojen za okolje in prostor.

(6) Modeli vrednotenja nepremičnin so določeni z:

1. vrednostno cono,
2. vrednostno ravnjo,
3. načinom izračuna vrednosti in
4. podatki o nepremičninah, ki se uporabijo za izračun vrednosti nepremičnin.

(7) Vrednostne cone določajo območja, na katerih imajo nepremičnine z enakimi lastnostmi enako vrednost.

(8) Vrednostne ravni določajo vrednostne razrede, ki se oblikujejo na podlagi referenčne nepremičnine. Referenčna nepremičnina je nepremičnina, ki se kot osnova uporablja pri oblikovanju modelov vrednotenja nepremičnin. Vsaki vrednostni coni se določi ena vrednostna raven.

(9) Način izračuna vrednosti v obliki enačb, tabel, točkovnikov, faktorjev ali grafov določa uporabo vrednostnih con in vrednostnih ravni ter upoštevanje podatkov o nepremičninah za izračun vrednosti.

10. Podatki o nepremičninah, ki se uporabijo za izračun vrednosti, so podatki o lastnostih nepremičnin, ki se vodijo v registru nepremičnin in so razvrščeni v naslednje skupine podatkov:

• podatki o lastnostih parcele: podatki o lokaciji, površini, rabi, boniteti, zemljišču pod stavbo in drugi podatki o parceli,
• podatki o lastnostih stavbe: podatki o lokaciji, površini, rabi, finalni obdelavi, inštalacijah, vzdrževanju stavbe in drugi podatki o stavbi,
• podatki o lastnostih dela stavbe: podatki o lokaciji, površini, rabi, finalni obdelavi, inštalacijah, vzdrževanju stavbe in drugi podatki o delu stavbe,
• podatki o lastnostih nepremičnin, namenjenih opravljanju dejavnosti: podatki o lokaciji, velikosti, dejanski oziroma namenski rabi, letu zgraditve, vzdrževanju, inštalacijah, finalni obdelavi in proizvodnji ter drugi podatki o dejavnosti.

11. Podrobnejše podatke o lastnostih nepremičnin za skupine podatkov iz prejšnjega odstavka predpiše Vlada Republike Slovenije.

Metode množičnega vrednotenja nepremičnin so statistične in druge analitične metode obdelave podatkov o trgu nepremičnin, ki z upoštevanjem standardov ocenjevanja vrednosti nepremičnin in meril kakovosti množičnega vrednotenja omogočajo preko modelov vrednotenja sistematično in poenoteno določitev vrednosti večjemu številu nepremičnin na določen datum.

(1) V postopkih množičnega vrednotenja nepremičnin občine sodelujejo pri pripravljanju predloga modelov vrednotenja.

(2) Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, pošlje občinam osnutek predloga modelov vrednotenja in jih pozove, da v roku 30 dni od dneva prejema podajo svoje pripombe in predloge.

(3) Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, prejete pripombe in predloge prouči v skladu s kriteriji in merili množičnega vrednotenja ter utemeljene predloge upošteva pri pripravi predloga modelov vrednotenja za poskusni izračun vrednosti nepremičnin.

(1) Na podlagi predloga modelov vrednotenja, usklajenega z občinami, ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, izvede poskusni izračun vrednosti za nepremičnine, evidentirane v registru nepremičnin, ki so predmet oblikovanja modelov vrednotenja nepremičnin v postopku generalnega vrednotenja, in o tem z obvestilom seznani lastnike nepremičnin.

(2) Obvestilo o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnine vsebuje:

1. podatke o identifikacijskih oznakah zemljišč, stavb in delov stavb,
2. podatke o uporabljenih predlogih modelov vrednotenja nepremičnin,
3. podatek o poskusno izračunani vrednosti nepremičnine in
4. navodilo o načinu in obliki pošiljanja pripomb.

(3) Obvestilo o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnine se pošlje lastniku nepremičnine po pošti.

(4) Če je lastnik nepremičnine neznan ali če je naslov osebe, ki je evidentirana v registru nepremičnin kot lastnik nepremičnine, neznan, neobstoječ ali nepopoln, se obvestilo o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnine ne pošlje. O nepremičninah, za katere obvestila niso bila poslana po pošti iz razlogov, navedenih v tem odstavku, ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, seznani občine, na območju katerih nepremičnine ležijo.

(5) Ne glede na prvi odstavek tega člena se za nepremičnine, katerih lastnik je Republika Slovenija ali občina ali so javno dobro, obvestilo ne pošlje, ampak se lastnike in upravnike ali upravljavce takih nepremičnin obvesti, da lahko dostopajo do podatkov o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin in pošljejo pripombe k poskusnemu izračunu vrednosti nepremičnin po spletni aplikaciji v roku za pošiljanje pripomb iz šestega odstavka tega člena in na način, ki ga določi navodilo iz osmega odstavka tega člena.

(6) Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, javno objavi datum začetka in datum zaključka pošiljanja pripomb k poskusnemu izračunu vrednosti nepremičnin. Rok za pošiljanje pripomb ne sme biti krajši od 45 dni. Rok začne teči, ko so obvestila v skladu s tem členom poslana vsem lastnikom nepremičnin.

(7) Lastniki nepremičnin lahko v roku iz prejšnjega odstavka pošljejo pripombe k poskusnemu izračunu vrednosti nepremičnin. Lastniki nepremičnin lahko pripombe pošljejo po spletni aplikaciji ali po pošti. Pripombe morajo vsebovati obrazložitev razlogov za spremembo vrednosti nepremičnin.

(8) Podrobnejše navodilo o načinu pošiljanja pripomb k poskusnemu izračunu vrednosti nepremičnin in obrazec za pošiljanje pripomb ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, objavi na svojih spletnih straneh.

(9) Ministrstvo, pristojno za evidentiranje nepremičnin, vse pravočasno prejete pripombe lastnikov nepremičnin prouči po kriterijih in merilih za množično vrednotenje nepremičnin iz četrtega odstavka 15. člena tega zakona in tiste, ki se izkažejo za ustrezne, upošteva pri pripravi končnega predloga modelov vrednotenja nepremičnin.